藤森 哲也
フジモリ テツヤグループ
不動産購入の基礎知識 - 不動産購入塾 のコラム一覧
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不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【不確定な契約条件の注意点/地盤チェック⑥】
今回の確認方法には、中古戸建てや古屋付きといった、既存の建物がある場合に 行えるチェックポイントです。 前回でも少し触れました『建物の基礎や外壁に亀裂はないかどうか』です。 また、『既存の建物に傾きなどがないかどうか』の確認です。 これらにも、実際は問題のないクラックや傾きもあるので、合わせて解説いたします。 まず、基礎や外壁の亀裂に関して...(続きを読む)
不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【不確定な契約条件の注意点/地盤チェック⑤】
前回、説明しました現地でのチェックポイントは以下の通りです。 ・近隣建物の基礎や外壁に亀裂はないかどうか。 ・近隣の工作物に亀裂はないかどうか。 ・道路の舗装に亀裂、陥没、波打はないかどうか。 ・電柱などに傾いているものはないかどうか。 ・雨の日に水溜りができやすい、またはしばらく残っている土地でないか。 こういったポイントに注意して現地を観察すると、今ま...(続きを読む)
不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【不確定な契約条件の注意点/地盤チェック④】
前回は役所で取得できたり、ネットでも閲覧できるボーリングデータについて、 その見方の注意点を説明しました。 しかし、普段からボーリングデータを目にすることがある環境や、少しでも その内容について見方を勉強した者でないと、なかなか理解しづらい話だった のではないかと思います。 今回は、もっと簡単にチェックできる注意点として、現地での確認ポイントを ...(続きを読む)
中古住宅を購入する際の注意点【容積率オーバー-4】
「容積率オーバー」である大きすぎる建物と、合法的に同規模の再建築する 方法になるかもしれないと、「地下緩和」「車庫緩和」について説明してきました。 他にも、現実的ではありませんが、例外的な方法をひとつ紹介します。 それは、隣の敷地を借りるという方法です。 購入して自身の土地としていなくても、建築確認申請時に隣の所有者から ...(続きを読む)
中古住宅を購入する際の注意点【容積率オーバー-3】
容積率を緩和させる方法として、もうひとつに「車庫緩和」という方法もあります。 これは、駐車場の床面積は、延床面積から5分の1までを限度に除外することができます。 例えば1階部分が70平米(内30平米が車庫)、2階部分も70平米、3階部分も70平米の 場合、延べ床面積は210平米です。 しかし、車庫緩和(210平米÷5=42平米までを除外)を利用すれ...(続きを読む)
中古住宅を購入する際の注意点【容積率オーバー-3】
容積率を緩和させる方法として、もうひとつに「車庫緩和」という方法もあります。 これは、駐車場の床面積は、延床面積から5分の1までを限度に除外することができます。 例えば1階部分が70平米(内30平米が車庫)、2階部分も70平米、3階部分も70平米の 場合、延べ床面積は210平米です。 しかし、車庫緩和(210平米÷5=42平米までを除外)を利用すれ...(続きを読む)
中古住宅を購入する際の注意点【容積率オーバー-2】
「容積率オーバー」「同規模の再建築はできない可能性がある」と説明され、 どうやっても同規模の建築はできないのかと相談を寄せられることがありました。 前回では、ある方法を使うことで、「容積率オーバー」といわれる大きすぎる建物と、 同規模の建て替えが可能な場合もあると書きましたが、本来、「容積率オーバー」は 違反です。 行政などに気付かれないよう勝手...(続きを読む)
中古住宅を購入する際の注意点【容積率オーバー-1】
一生にそう何度とない不動産の売買では、聞きなれない単語・用語が飛び交い、 意味が分からないのが当たり前な雰囲気で契約が進んでいくこともよくあります。 しかし、意味が分からなかったでは済まされない危険なワードも、実はたくさん あります。 中古住宅の契約時に「容積率オーバー」「建蔽率オーバー」と言った説明を受ける ことは少なくないと思います。 ...(続きを読む)
中古住宅を購入する際の注意点【再建築時に土地・建物が減少する物件】
最近寄せられる相談の中で、容積率や建蔽率がオーバーしている物件を検討しているが、 同規模の建物は建築できないと言われているので迷っているというものがありました。 中古住宅は新築と比べ、土地・建物ともに広くて、比較的安い物件が多いことから、 魅力的な不動産であるといわれることが多くなっています。 特に、親の家の近くや、子供の通う学区など、エリアにこだわって...(続きを読む)
不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【不確定な契約条件の注意点/地盤チェック③】
地盤調査の方法には種類がありますが、住宅建築前の地盤調査の場合には標準貫入試験か、 スウェーデン式サウンディング試験(以下「SS試験」という)のいずれかを用いることが 多く、そのデータの中には、役所に保管されているものや、ネットで閲覧できるものが あります。 そして、不動産業者の中では、当社のような「物件調査報告書」を作成し、 購入時...(続きを読む)
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