土地購入　親子ローンについて

マネー住宅資金・住宅ローン 2010/02/25 07:57

自宅のローンが1500万円程残っていますが、3700万円の土地購入を検討しています。

無理をしてでも購入したいのには訳があります。

現在、店舗付き住宅に住んでおりますが、自宅隣の大きな交差点の角地の土地が売りに出されました。
隣の空き地に建物が建った場合、自宅の3方向が建物に囲まれてしまい、日当たりも悪く、営業にも支障が出てくる事は間違いありません。

住み替えという事ですぐに自宅を建て替えられれば1番良いのですが、その資金はありません。

現在の私の収入は年収250万円程度。更に、父の介護が必要だった為、お恥ずかしながら正規雇用の仕事はしておらず、知人の仕事を手伝っていた為、確定申告も行っておりませんでした。
その為、今すぐに就職したとしても親子ローンは組めないと思います。（再就職先は4年前に父の介護の為に退職した会社に就職が決まっています。）

そこで、一時的に母1人の名義で4500万円程の融資を受ける事は可能でしょうか。
即金で700万円程度は用意できますので、自宅ローン1500万円＋土地購入3700万円−700万円＝4500万円。
母の年齢は57歳。年収：800万円程度。

いずれ、私の名義で親子ローンを組み、家を建て替えたいと思います。
その場合に必要な勤続年数と借り入れできる限度額はいくら位になるのでしょうか。

ちなみに、親子ローンが組めるまでの間は、購入した土地を駐車場として貸し出しする予定です。
また、建替え時には現在住んでいる自宅も売却予定です。査定ではおおよそ3000〜3200万円程度との事です。

補足

2010/02/25 07:57

早速のご回答有難うございます。

ご指摘にありましたように銀行からも駐車場として貸し出す場合は住宅ローンではなく事業融資になるとの事でした。

銀行からの回答としては、融資自体は方法を考えれば可能（自宅駐車場・庭として自宅拡張するように住宅ローンを組む等）であると思うが、現在の住宅を売却せずに土地購入をする場合は返済が相当キツくなる為、おすすめしないとの事でした。

その場合、かなり急遽ですが自宅を売却し購入予定地に家を建てるように住宅ローンを組むことは上記の状態で可能なんでしょうか。

私としては、家を建てる事の方が費用が掛かり大変に感じ、駐車場の貸し出しを思いつきました。

もし、当面の間だけ母１人でローンが組めればその後は私がローンを引き継ぐつもりです。
その際、今から再就職するとしてどれくらいの期間で親子ローンを組めるようになるのでしょうか。母の年齢的な事を考えると早く力になってあげたいです。
金銭的には、すぐに協力できますが、精神的に大変だと思いますので、早く親子ローンを組んで楽にさせてあげたいです。

また、私は近々結婚の予定があり、結婚した際は母と同居し３人で返済する予定です。彼の年収は、おおよそ３５０万円程度、勤続年数は今年で７年目。３〜４年の間に転職も考えているようですが、その場合は、ローンを組んだ場合どうなるのでしょうか。

質問ばかりで申し訳ありませんが、色々教えて頂けて大変助かりました。
どうぞ宜しくお願い致します。

★えりりん★さん（神奈川県 / 女性 / 28歳）

回答：1件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

住宅ローンを使用した土地購入の融資について

2010/02/25 12:48 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回の内容で、住宅ローンでの借入を想定しているのであれば、
名義や年収に関らず、借入はできないと思います。

住宅ローンは、原則として自己居住用不動産に対しての貸付です。
住宅ローンで土地だけを購入することは基本的にはできません。
仮に、金融機関に購入した土地を駐車場にする話をしてしまうと
住宅ローンの対象ではなく、事業用融資の対象となってしまいます。
事業融資の場合、事業計画が重要となり、駐車場だけでは
収支が合わないので、希望金額の融資は不可能だと思います。

今回、自宅を売却して土地を購入し、自宅を建築するという前提で
話を進めれば、金融機関も住宅ローンの対象として
取り扱ってくれる可能性があるかもしれません。

仮に、新しく建てる建物を2000万円程度と想定し、
土地3700万円、諸経費300万円程度とすると
合計金額は6000万円程度となります。

自宅売却(売却金額-ローン残債)により1500万円程度が見込めるので、
700万円をプラスすると2200万円程度の自己資金がある見込みになります。

その際、住宅ローンとして借入金額は
6000万円-2200万円=3800万円程度になります。
お母様の年齢と年収から、
返済比率35%、借入期間22年、審査金利4%で
借入最大可能額を計算すると4090(>3800)万円程度となります。
理論計算上は借入が可能です。
ただ、借入の方の年齢が50歳を超えていると
かなり厳しい審査となるので、取り扱ってくれる金融機関は
少ないと思われます。

現実問題として、買い替えによる建替えは、
売却と購入の支払タイミング、仮住まいの問題等々
さまざま問題を解決しなければなりません。

今回、住宅ローンを使用したいのであれば、
その対象となるように話をしないと
住宅ローンの対象にすらなりませんので、
ご注意ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。