リフォームか建替えか？

リフォームか立替えかは、結構悩ましいところですね。
建物各所で問題点が見られるというと、スケルトンリフォーム（骨組み以外はリフォームする）に近いものを前提とすることになるでしょう。
ただ、これまでの経験からいうと、戸建て住宅のスケルトンリフォームは、新築以上にコストがかかる可能性があります。その理由の一番は、
・丁寧に壊す部分を解体してゆく必要がある。
・解体しないと、正確な状況把握ができない。
・ゼロから組み立ててゆけず、現況にあわせながら、リフォーム作業をしてゆく必要があることから、作業性が悪い。
など、手間がかなり掛かるからです。
図面の有無も手間暇の中では、結構重要なポイントと思います。
さらに、他の方がご指摘のように、構造上の問題、アスベストの問題などもあります。

ただ建物の基本がしっかりしていると感じられるのなら、
建物の耐久性に対する確実な保証はないことを大前提に、部分的な改修をおこなう可能性はあると思います。建物のいのちはなるべく大切にしてやりたく思いますね。
いずれにしても、建築家に相談なさるのが一番です。現況を見れば、どの程度の問題があるかは、大体判断できます。

ちくさんのような耐震基準の古い鉄骨造の建物の全面リフォームをこの２〜３年で数件程しています。
その経験からですが、基本的に構造を阪神大震災以後に改正された最も新しい基準に適合させることはきわめて困難で、特に図面がないとなると、相当な調査が必要とされ、構造の安全だけを考えれば、新築する方が全くすっきりすると思います。
アスベストの件は、元々個人住宅の規模の建物であるなら、まず使われていないと思いますが、小さくとも共同住宅であったなら、アスベストが使われている可能性があります。
また、２階建てくらいだと、特別な基礎を作ってないことがあり、施主はすんでいても気がついていなかったのですが、調べてみると床が傾いていたこともありました。
鉄骨だから基礎を丈夫にしているのですが、今日ほど地盤についての意識がない時代ですから、地盤の状態によっては長い間にはおこりうることだったのかもしれません。リフォームする工務店はそれを直さなければなりませんから、コストの問題となります。
役所としては、耐震基準に満たない建物をなくそうとしていますが、古いからといって、新築だけが解答ではないと思います。僕の経験した施主の方々は、耐震基準に満たなくても、また、アスベストが使われている場合でも、そのままでよいという方もいらっしゃったし、アスベスト除去の費用のために新築を保留にされている方もいます。それぞれの方々のお考え、ご事情で様々です。
まずは建築家と相談をされ、ざっくりとでも概要を見てもらい、どんなリスクがあるかなどを十分に相談される必要があると思います。

建て替えるか・全体リフォームするかの判断ですが、

全体リフォームする場合でも、それが「増築」・「増床」・「大規模の修繕/模様替」に該当しなければ、現行の耐震基準に合わせて構造を補強する必要は特に有りませんので、構造体は現在のまま使うことができます。
「大規模の修繕/模様替」とは、主要構造部の一種以上について行う過半の修繕/模様替のことをいい、「主要構造部」とは壁/柱/床/梁/屋根又は階段をいいます。ですから、これらの一種以上をやり替える場合でも、その量が「過半」を超えなければ良いことになります。
但し、構造計算に算入されている耐震壁をいじることは避けなくてはいけません。
構造と関係のない、間仕切り壁の撤去などは問題なく行うことができます。

新耐震基準より古い基準の建物であるということについては、補強されればより安心ですが、施工がきちんとされているのでしたら、倒壊の心配はさほどする必要は無いように思います。（補強されるに越したことは有りませんので、これを機会に補強するという手もあります。）

予算的には、全体リフォームをしたとしても、建て替えより金額がかかることは無いと思います。使い勝手や空間が満足できる内容になるのでしたら、無理して建て替える必要は無いと思います。
（但し、補強を入れる場合、その位置によっては、開口部や大切にしていた空間に筋交いが出てくることもありますので、どの位置にどの程度の補強が必要かも検討してみる必要があります。）

上記部位を含めて改装される場合は、前述された建築家の言われるように、新耐震基準に合わせる必要が有りますので、調査も補強も必要になってきます。

リフォームの内容が、上記「増築」・「増床」・「大規模の修繕/模様替」に該当しない内容かどうかについては、設計をされる建築士が行政に相談してくれますので建築家に問い合わせると良いと思います。

構造的なアドバイスは既に他の先生方がされてますので、私は意匠的なことについて触れさせていただきたいと思います。

私も自宅を仕事場にしている関係上、デスクの配置やお客様をお迎えする動線、看板兼表札のデザインなど工夫いたしました。

ちくさんも、業種は判りませんが自営をされてるとのことですので、道路側の外装や看板、店舗もしくは事務所のスペースは重要な要素となるはずです。

現在の住居の状態で「店舗・事務所部分」「住居部分」の動線が交差していたり、出入口の開口が狭かったりしてリフォームで主要構造の柱など移動・撤去する必要があれば、思い切って好きなデザインにできる建替えをお考えになられてはいかがでしょうか？

また、もし建替えをされる際には更地状態時に地盤調査をされることをオススメいたします（＾＾）

現在、三鷹で築１２０年の住宅のリフォームを行っていますが、リフォームでもたくさんの可能性があるとは実感しています。
また、立て替えを千駄木で行っているのですが、鉄骨の解体時にアスベストが使われていることが分かり、その除去に５００万円ほどかかりました。
当時の鉄骨造はアスベストを使って断熱や耐火をしている可能性もあります。これの除去工事も専門業者が行おうことになっていますので、お知らせしておきたいと思いました。
地盤のこともわかりませんが、お話を聞いていると、構造体がしっかりしていれば、柱や梁を残して、内外装のみををやり変えるということが、良いのではと思いました。
ただし、現在の構造の基準にも合わせて行く必要もありますから、いずれにしても設計者に相談されることはお勧めしたいです。

構造体が健全かどうかの判断が重要です。
重量鉄骨造ということで、構造体がしっかりしていれば、いろいろな選択肢があり、軽リフォームはもちろん、全く別の家に生まれ変わる可能性もあります。

日本の構造設計規準は、1981年に大きく改正され（いわゆる新耐震設計法）、鉄骨造では地震力だけでなく、接合部や柱脚の考え方等大きく変わっています。
ご相談の住宅は、築29年と新耐震以前の建物なので、耐震的に問題がある可能性があり、その場合耐震補強が必要となります。

鉄骨造で安全性を確認するには、木造のように壁量で耐震性を概略判断するようなことは意味が無く、柱、梁、基礎等の各部材、接合部のデータで安全性を検討する必要があります。
図面がないとなると、調査することになりますが、結構大変です。
基礎関係の調査は、事実上不可能で、設計的判断が必要です。

リフォームの計画には、信頼できる構造設計者に参加してもらうことをお勧めします。