賃貸併用住宅を建てるポイントと入居率アップのコツ

はじめまして

最近は''ペット同居可''や''家具備え付''の賃貸マンションが増えましたので、これではインパクトが少ないと思います。

場所が中央区という立地から''「耐震性に優れたマンション(免震構造)」''や''「防犯に優れたマンション」''、''「災害時でも使えるトイレ・シャワー施設付」''、''「独身サラリーマン向けジムの施設付(共同使用)」''などという付加価値をつけるとおもしろいかもしれません。

まずは入居者の年齢層や女性向きにするかなどターゲットを決めると設定しやすくなりますよ。

一時期、デザイナーズマンションが流行りましたが、実際入居してみると生活観を出さないようにした「打放しの壁」が息苦しく感じたり、「収納」がなく困ったりする声をよく聞きますので下火になってきたようです。

生活時間帯が違ったりとライフスタイルの違う人間が集まるので、個々のプライバシーが守られお互いに迷惑がかからない住宅が本来の理想像です(^^)

ご参考まで


やすらぎ介護福祉設計 齋藤

シーズ・アーキスタディオの白崎です。

設計者の立場で言うと、まずは周辺地区の調査から始めています。

生活関連施設が徒歩圏内でどうなっているか。
近隣に多いのはファミリータイプ?、単身向け?
駅からの近さによって、駐輪場や駐車場の台数

リサーチするとおぼろげに見えてくるものがあります。それに、最近のトレンドを加味する。
ペット共生やデザイナーズ系、数はまだ少ないですが子育て支援型というのもありますよ。

一方、店舗の方は飲食系を入れるかどうかが、分かれ目となります。飲食店は排気ダクトから臭いがでるので、そのダクトを屋上まで立ち上げるのが理想です。飲食店用にできていないテナントスペースに飲食店を入れると、賃貸住戸の入居率にまで影響を与えるので要注意です。

などなど、単に日当たりが良いとかオートロックとかだけでなく、色々な検討を必要します。

これはもう、ほんとにケース・バイ・ケース。 一言では語れません。

アネシスプランニングの寺岡と申します。


賃貸住宅の基本は、建築コストを出来るだけかけないで、戸数を多くして賃料を若干高めにすることです。
しかしながら昨今の市場環境から、一定の設備・仕様を必然的に備えていないと入居率が確保できませんし、募集業者も嫌がります。

オートロック、防犯ガラス、玄関ドア二重ロック、インターネットのブロードバンド回線、ガスコンロ付きシステムキッチン、追炊き給湯機、エアコン1台、シャワートイレ、洗髪器付き洗面、など多々ある設備・仕様をつけることになります。
現在では「まだいらないのでは?」と思っていても数年後には当たり前になっているわけで、このあたりをよく見極めて、将来入居率が下がらないように工夫すべきですね。

建物の構造等はおそらく防火・準防火地域でしょうから耐火建築物で考えることになるかと思います。
一般の建築業者のほかに、そこそこのデザインであればハウスメーカーでも可能です。


間取りは1K、1LDKがメインで広さは30〜40平米前後ができると理想的です。シングル、もしくは少し狭くても2人で住めるというのがいいと思います。
ファミリータイプは、エリア的にニーズがなければ考えない方がいいでしょう。
23区内であれば、立地条件が多少悪くても上記のような設備等があれば、賃料を少し下げたものにしておけばほぼ満室になるでしょう。

最終的に収支がどの程度になるか、また自宅費用を除いて賃貸部分でどの程度の利回りを希望されるかがポイントになるでしょう。

いくつかのシュミレーションを作成して検討することをお勧め致します。


以上、ご参考になれば幸いです。

これまで「資産になる賃貸マンション」をコンセプトに設計をしてきたプロジェクトなどがありますが、ポイントは、他にはない魅力をどう付け加えるか?でしょう。

例えば、同じような間取りで同じような立地条件の賃貸があったとします。
その時に「あ、やっぱりこっちを借りよう!」と思われる要素が大切ですね。

シンプルなところで言えば、
・収納が多い
・照明がおしゃれ
・明るい
・お風呂が大きい

もう少しクリエイティブなところでは
・内装が自然素材(アレルギー対策)
・風水が取り込まれている
・建物自体がデザイン性が高い

など。他にもたくさん考える事が出来そうですが、上記をなどを盛り込むと
同じような規模の賃貸でも「やっぱりこっちがいいな♪」となるでしょう。

弱冠コストUPするかも知れませんが、空室率と投資金額のバランスが
これからの時代は望まれると思います。

逆にいうと、画一的なものは、賃貸が過剰供給になっていくこれからの時代は
かなり厳しくなるでしょう。

八納啓造 拝

※写真のものは、1ルームマンションですが、独立キッチンにウォークインクローゼット、
内装を天然素材のもので作り上げたものです。ほぼ、空室になることは無く、運営されて
います。