土地が道路面より下の場合

tomo_r3さん はじめまして

３ｍ下がっている場合は、その段差を利用して２階からのアプローチにすれば解決します。

駐車場も建築と一体化して造れば問題ないと思います。造成等の工事費や手続きが不要になるのではないかと推察できます。

コスト面では敷地や道路の状況が分からないので、なんともいえません。
建築費が駐車場分とブリッジ状アプローチ分がアップしますが、そのかわり土地代が安くなるのではないかと思います。

写真は敷地内に３ｍ以上の段差が２箇所ある住宅の例ですが、バリアフリーで創られています。
※その敷地とは逆になりますが、段差を活用した例として参考にしてください。

※メリット
土地代が通常のものより安くなると思います。
また、北側の道路面が高いのであれば、日影規制等については有利になると思います。

※デメリット
造成を行う等の手続きと出費がかかることですが、建築的に上手くプランニングをすれば造成も不用になることもあります。


建築倶楽部／前田敦

道路より地盤が下がっている場合、一番問題となるのが排水のルートです。
汚水・雑排水などの生活排水はポンプＵＰして道路側の公共排水管へ排水することも出来ますが、地盤の雨水排水は大量となります。住宅規模ではちょっと負担の大きな設備となります。
また、行政により雨水のポンプＵＰ排水を認めない地域もあります。（事前確認が必要）大抵の場合、地盤の低い隣地を通過し、勾配下の道路にある排水管へ接続します。しかし、排水管が通過する隣地の了解を得なければなりません。

建築的には大きな問題はありません。前出の回答者のおっしゃるとおり、２階レベルをアプローチとして高低差を活かしたプランニングを検討されれば宜しいと思います。

参考として・・・写真は道路より７メートル下がった敷地に建築した作例です。ここでは３階レベルへアプローチブリッジを架けアプローチ玄関としています。

道路より３ｍ低い地盤のメリット／デメリットを以下に整理します。
メリット
１．北側道路の場合、道路斜線・北側からの高度斜線の影響を受けにくい。北側の屋根のデザイン等、自由度を増し階高や天井の高い家が可能です。
２．南側が開けているとのことですから、日当たりの良い住み応えの良い土地と思います。レベル差による多少の問題はあったとしても私はこのようなロケーションが好きです。
３．前出の回答者のおっしゃるとおり、土地代が相場よりややお得かもしれません。
デメリット
１．排水ルートの事前確認が必要。
２．駐車場を設ける場合、鉄骨造またはＲＣ造が前提となる。この点はコストに影響します。
３．既存擁壁の安全確認が必要。宅地造成法を担当する行政へ事前協議が必要。
４．もとの宅地は、斜面地を造成した土地と思いますので、敷地地盤も一部盛り土の可能性があります。地盤調査の上、基礎の築造について検討が必要です。

ご参考となれば幸いです。

はじめまして。
お話の土地は、計画次第でとても魅力的な建築ができる敷地だと思います。特に、良さそうな土地だと感じられたことが重要だと思います。
そして、この土地のデメリット部分は基本的には解決されるはずです。
ただ、それはコストの問題として返ってくることですので、コストと関わってくる部分を簡単に説明します。

まず、前出の方々のお話にもありましたが、駐車場をコンクリートで造ることがコストアップになるという点です。
コンクリートで造ることは、おおざっぱな言い方をすれば、木造より、坪単価で15〜20万円は割高です。どこまでをコンクリートで造るかで、金額が変わります。
排水の問題は、道路から見れば１階は地下にあるようなものですから、１階で使った水は、ポンプアップ排水が必要ですが、工事金額は数万円程度〜というところでしょうか。また、僕の以前の経験では、雨水は、ほとんど道路面の上でまとめられるので、特に問題なく処理できたと思います。
３mの段差のことから、造成との関係が指摘されていましたが、造成法というよりは「がけ条例」（自治体によって言い方が違うかもしれません）により、崖からの建築物の保護が問われるように思います。建物の位置や１階のコンクリート壁の造り方によっては、造成が不要、または少なくてすむということになります。
もうひとつ。工事の仕方が割高になるということでしょうか。
敷地は、道路から見れば地下工事のようなものですから、工事のための機械の搬出入、そのための足場づくりなどによって、工事の仕方が高く見積もられそうです。

地盤の善し悪しなどを含め、不明点もありますが、計画しがいのある土地に思われます。不安な部分があるようなら、早い段階から建築家と相談されることをお勧めします

まず、高低差のない土地に比べて建設コストは高くなります。理由は、ほとんどの工事は平らな土地での作業を標準にして考えられているため、高低差があるとそれに合わせた工夫が必要になり、その分の手間と、場合によっては材料が余分にかかるからです。

どれくらいのコストかについては、例えば同じ地域、同じ広さ（容積率）、同程度の利便性の平らな土地と比べて割安だった場合、その差額が余分にかかる建設コストだと考えることができます。不動産も競争原理の中で価格が決まっていくため、同じ床面積の住宅であれば、最終的に同じくらいの取得額となるように価格が収束していくからです。

ただし、ビルトインの駐車場にする場合は下の階をRC造にするでしょうから、平らな土地に木造で建てる場合より、坪あたり20万円ほど高くなるでしょう。

このような土地のメリットは、上下方向の計画の自由度が高いこと。建物の中腹にアプローチするため、どこにどんな機能を配置しても成り立ちやすく、計画の幅が広くなります。また、おそらく日当りが良いこと。景色が良いこと。たいていの場合丘陵地であり、地盤が良いこと。

デメリットは、２階に駐車場をビルトインさせると、その上と下とで動線が分断されてしまうこと。計画がある程度進むまでコストが読みづらいこと。

高低差のある土地は設計が難しい反面、魅力的な住宅を生み出しやすい土地でもあります。建設コストも含めた上で同程度の条件であれば、私なら平らな土地より高低差のある土地をお薦めします。