池の横の広めの土地を分断で購入又は購入後分断して売買すること

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、その立地状況や法令等も地域によって違いますので、
月並みな回答となりますが、

1：については、売主である所有者に、
40坪に分筆して売ってくれるかどうか、
まずはkurokomame様の希望を伝えてみることです。
人柄や状況、売却理由によっては希望が通るこもあります。

78坪全てを購入後に分割して38坪売却することに関しては、
その地域で、38坪の駅から10数分の立地の物件が、どれだけ
動いているかの確認が必要です。
一駅単位、町丁名単位で相場が変わる場合もあるので、
他の(もっと広い又は小さめな物件)は良く動いていても、
40坪前後ではニーズが少なく、他と比べ塩漬けになっている
状況なら売却時に苦労する可能性があります。

また、売却できる可能性が高い場合でも、
同じような立地条件、広さの物件が、
どれくらいの価格で売買されているかも確認が必要です。
その金額によっては、kurokomame様の元に残る40坪の
購入金額が、結果的に高く(逆も有りますが)なることもありますし、
38坪の売却代金を念頭においた資金計画ありきで、
その売価を78坪購入代金の約半額と考えた資金計画なら
計画が思い通りいかないことも想定出来ます。


2：については、これも地域の条例等によって違いがありますが、分割する際、
「○○平米より小さく分割すると、その土地には建築を許可しませんよ」という、
最低敷地面積というものがあります。
40坪もあれば最低敷地面積以下となる事は考えづらいですが、
kurokomame様の希望する大きさが、それ以下となる場合は
購入する意味がなくなってしまうので、確認して下さい。


3：については、上記2と同じです。
他には、分割(分筆)する際、その土地の隣地所有者と境界の立会をして、
土地の面積を確定させる必要が生じると思われます。
その時に境界位置で隣地と揉めたり、決定しない内は登記上の分割(分筆)が
できません。kurokomame様が購入する際、売主(現在の所有者)が境界確定
する条件にしておけば良いですが、購入後にkurokomame様が行う場合、
そのような揉め事と分筆登記がなかなか出来ないなどが考えられます。


文字数の関係上、4、5、補足に記載させて頂きます。