住宅ローン返済について

マネー住宅資金・住宅ローン 2011/11/17 16:20

現在、私と母の共有不動産で二人の連帯債務での担保設定をしています。
今度、私が結婚することになり、彼と私の二人でそこに住むのですが、
彼が利子が勿体無いので残債を全て払ってくれると言ってくれてます。
そこで、ただ単にお金をもらうと贈与になってしまい、高額な税金を
払わないといけないので、彼⇔私・母で金銭貸借契約を結び残債一括返済
しようと考えています。
っが、方法が全く分かりません。
毎月彼の口座に振り込むなどの証拠が残る形が必要なのは分かるのですが、
細かな手続き・書類・銀行への対応等もろもろと何処に行って行えばよいのか、
書類は何処に行けば作成してもらえるのか、
金銭貸借契約をすることによって税務上（住宅控除含む）どのような取り扱い
になるか教えてください。

また、金銭貸借契約ではなく、彼⇔私・母で不動産売買をした方がよいのか、
その場合、不動産取得税や登記費用が掛かると思うのですが、どちらが不要な
お金を掛けずに効率的にできるのか、贈与税の対象にならない売買価格の設定、
仲介業者を通さずにできるのか、売買契約する場合の手順等、教えてくさい。

どうぞよろしくお願いします。

chazukeさん（大阪府 / 女性 / 34歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

多くの課題が有りますが、概略は－－－

2011/11/18 17:17 詳細リンク

: (5.0)

不動産アドバイザー・ＦＰの野口です。

chazuke様のお問い合わせに、簡単にこの紙面では述べ切れません。具体的な事が余りにも少ないためです。

彼が、chazuke様と母上の共有のローン残高を一挙に返済してくれる。即ち、債務を弁済してくれる。（＝＝頼りにになる彼）

彼からお金を借り銀行に返済する。金消契約を締結し、返済をする。この場合元金返済のみでは、税務上は、贈与になるおそれがあります。少なくとも幾らかの利息を払う必要が有ります（0.5～1％）もし、現在chazuke様が住宅ローン控除を受けておられるならこれの適用は、金融機関に限っておりますから、適用からはずれることになります。

金消契約で無く、彼との売買をする場合は、その住宅の価額が時価が幾らぐらいか？を算定する必要が有ります。この方法は、不動産鑑定士に頼るのが最も良いのですが、鑑定料も相当高くつきます。公示価額、路線価等で逆算し、算出する方もあります。高すぎると、彼から、chazuke様に贈与した事になります。逆に、安すぎるとchazukeが贈与したことになり兼ねません。仲介業者を通さなくても、不動産に強いＦＰ又は、司法書士などが良いでしょう。

おおよそでも、不動産の概略とローン残高が判れば良いのですが、次のようにしては、どうでしょう。

１）一時彼からローン残高を借入し、全額返済する。
２）金額によりますが、定期的に年２回以上一定額を利息を付し、母親と共同で返済する。
３）この住宅に、彼と居住する場合は、住居相当分（高すぎる、安すぎる等はNO）の賃料を頂く。
４）万一、母親が亡くなった時は、chazuke様が残り共有分を相続する。現状、居住用住宅の非課税が枠が、240平米未満です。これに当てはまらない場合は、相続税課税が発生。

これが、費用もかからず、登記も無く簡単です。後のため各種の書面作成、帳票などは確実に残す事です。

売買取引にしますと、登録免許税（１～２％）、取得税（２～３％）登記費用（10万～）等が掛かります。これらの税は、「固定資産評価額」（時価の約８０％）に対してです。

結果、貴女一人では大変でリスクも有ります。専門の宅建主任、司法書士、税理士にサポートを依頼した方が良いでしょう。