売主義務の抵当権等の抹消について

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回の売主が変更になった件に関しては、他人物売買での
任意売却等では有り得る話だと思います。

また、共同担保が残っていることに関しては、
現所有者のものであり、売主(B不動産)が購入した上で、
「マーマ」さんが売主(B不動産)から取得するので、
特に気にすることはありません。

謄本上の様々な権利に関しては、通常の契約書のおいては、
「買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担」を売主が
自己の負担で抹消する旨が記載されています。
仮に売主が余計な権利(抵当権、根抵当権等)を抹消できなければ、
違約対象となり、売主が買主から違約金の請求を受けることになります。
したがって、抵当権がはずれるかどうかに関しては、
売主側にとっては非常に重要なことですが、
買主側で特に気にする事項ではありません。

ただし、実務的には、売買契約書の本体価格を、
抵当権等の債権が上回っている場合(債務超過)には、
仲介業者に手付け預り等の保全措置をしてもらうのが
安全かと思います(弊社ではそのようにしています)。

今回のケースでは、間に入った仲介業者が信用できない
とのことなので、実際に契約をする際には、
手付金の金額を少額にして契約に望まれることを
お薦めします。

参考までに、不動産業者を調べる方法としては、
各都道府県の宅建指導課にて各業者の業歴等を
閲覧することが可能です。

神奈川県知事免許に関しては、
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/kensetugyo/takken/eturan.htm
をご参照ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。