境界確定の契約条件について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、契約内容については細部にわたる確認や精査が

必要となりますので、ある程度こちらで仮想した状況での回答となります。


xuxuyuki様が危惧されている状況に、境界立会いが不調となった際、債務不履行による

買主からの違約金請求などがあると思います。

これに関しては、契約条件としてどのように設定されているかによります。

売主(xuxuyuki様)の責任と負担で何らかの条件を成就させなくてはいけない場合、

それが出来なかったときは契約を解除するのか、それともそのまま引渡すのか、

解除の場合は違約金・損害賠償は請求しない旨や、買主へ手付金などを返すこと、

それに金利などはつかない旨などを明記します。

単に「売主の責任と負担で引渡までに境界立会いを行う」とだけの明記ですと、

成就できなかった際の取扱について、契約条件の不履行という見解になる可能性が

ございます。


重要事項の説明で「引き渡し時までに明示予定」としていても、重説後に締結する

売買契約書で「売主に境界標の明示が義務付」とのことなので、不成就のときの

契約の処理をどうするか、契約書等を今一度確認する必要がございます。



また、日付を先延ばしにする合意書での調整は、不動産取引ではよくございます。

しかし、その内容に付いては売買契約の条件と異なる取決めを行うので、

原契約の中で決められていることと矛盾などが生じては良くありません。

売主買主が互いに都合のよい条文を主張し合い、トラブルになる可能性があります。

そのため、売買契約や重要事項との細かい条件のすり合わせなど、更に繊細な精査と調整、

調整した新たな契約内容や、条件変更に伴い起こる影響への注意喚起、矛盾する条文の

打ち消しの文言なども明文化することが大切です。



境界立会いが成就できない可能性が高いにも関わらず、引渡日を延期するだけの

合意書では、今と同じ状況を後に向かえるだけで、あまり意味はないと感じます。

買主側からしますと、引越しなどのスケジュールを先延ばし、一度は契約条件を

譲歩した状態になりますので、再度、条件(境界立会い)ができなかったでは、

クレームや何らかの責任を請求されやすい状況とも思えます。



売主(xuxuyuki様)側の利益を考えた場合、原契約の条件などにもよりますが、

・境界立会いは努力義務。出来ない場合は現況有姿(そのまま)での引渡し
・登記簿売買とし、境界立会い結果(立会い不調等を含む)によらず、地積更正登記、
面積等の増減による実測清算等は行わない

もしくは・・・、
・境界立会い契約条件だが、万一出来なければ●ヶ月を限度に引渡日延期、
●ヶ月を経過しても成就できなければ買主は白紙解約できる(契約を継続して引渡しもできる)
・引渡日の延期または契約が白紙解約となっても、売主に対し金員の減額、
損害賠償請求等を買主はしない

または・・・、
・境界立会い契約条件だが、万一出来なければ白紙解約
・契約が白紙解約となっても、売主に対し金員の減額、損害賠償請求等を買主はしない


といった、境界立会いができなかったことで売主(xuxuyuki様)側が不利益を出す状況を

解消する条件へ、契約内容を変更する旨が必要かと思います。




本来の仲介の仕事とは、依頼主の利益をまもりつつ、不確定な条件については

出来なかった場合を想定しての取決めを明確に設定します。

当然、気持ちの変化での一方的な解約など、非常識な行為にはペナルティを

設定しなければ、もう一方の当時者の利益に影響が生じますが、今回のような

境界立会いは第三者あっての条件ですので、これによるペナルティの発生は

起こらないように調整することが望ましいと思います。


質問のなかにあります「境界標を整備する費用を仲介業者が負担するから契約」

といったくだりを拝見しますと、通常では仲介が費用負担してまでやることでは

ありませんので、仲介手数料(売上げ)ほしさに、何とか契約を締結させたいという

思いも感じます。

それ自体は、売主(xuxuyuki様)側の手間や費用を負担してくれますので、けっして

悪いことではないのですが、その営業スタンスから「依頼主の利益保護」の意識が薄れ、

「契約」「仲介手数料の発生」までで完了してしまっている仕事もよく見かけます。


今回の契約が、自己(仲介)のみの利益に向いた中途半端な仕事ですと、説明したような

契約条件の調整が原契約でも、契約内容変更の合意書でも不十分となっている可能性も

重々ございます。


・違約金などの可能性について原契約の内容精査
・売主(xuxuyuki様)の利益保護に必要なリスクヘッジ (変更が必要な契約条件)
・原契約の条件とすり合わせ矛盾を排除(原契約の一部条件打消しなど)した合意書の提案

などは、どうしても実際の契約・重説を拝見しなければ行えませんので、

具体的な文面提供といったアドバイスは難しくなってしまいます。

できるだけイメージしやすいよう、条件例なども含め回答をしてみましたが、

十分な内容ではないかもしれません。

もし、さらに精度の高い内容精査などが必要でしたら、有料にはなりますが当社の

契約書チェックのサービスをご利用いただけると、当該契約に合ったリスクヘッジの

提案もできるかと思います。

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本来でしたら、契約書のなかで明記するものではありますが、幾つかの参考文面を

補足へ記載しておきます。契約内容に合わせたものでもないですし、それで十分と

いうわけでもないと思いますので、あくまで参考として下さい。

Xuxuyuki様の安心・安全な不動産売却に役立つアドバイスとなれば幸いです。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也