申し込みの優先順位について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、売主が売却相手として、何を優先するかは

売主次第となっているのが現状です。


不動産取引では、まず「購入申込書」という、俗に言う「買付け」といわれる

書面を購入希望者からもらい、売主へ送ります。


おのかず様のおっしゃる通り、買付けの順番で売却相手を1番手、2番手と

順位付けし、1番手が何らかの理由で購入できない場合に2番手が繰り上がって

交渉・売買契約と進んでいく売主もいます。



しかし、この「購入申込書(買付け)」とは本来、法的拘束力はありません。


希望する売買金額や契約日時、契約条件など、これから売主との交渉を要する

事項も含んで、購入希望の意思表示を表する書面です。



営業担当者によっては、「この申込書で物件は他に流れません」とか、

「ゆっくり交渉できます」と言う方もいらっしゃいますが、その反面、

「法的拘束力はないので心配無用」「撤回してもペナルティはありません」

との説明もあります。

法的拘束力も撤回時のペナルティもなければ、売主も自由に撤回できる

ということですから、「他に売却されない」「優先交渉権がある」というのは、

正確ではありません。




例えばこの書面で、購入希望者に優先交渉権などが法的拘束をもって発生すると、

売主は販売活動に大きな制限を受けます。


簡単に他者への物件売却を差し止め、ペナルティ無しでキャンセルできれば、

営業妨害的なことも起こる可能性があります。



そのことから最近では、現金支払い等で契約・引渡しがより確実であったり、

価格交渉が無くより高く買ってくれる方、うるさいことを言わない方を

申し込みの順番関係なく、優先しているケースも見受けます。



仲介(買主紹介)業者からすれば、購入希望者を紹介しても、いつ不義理を

されるかと不信感は強まりますから、こういった売主は、仲介業者からの

信用・紹介率が下がるリスクを承知で、そのような営業スタイルをとっている

事になります。





尚、この購入に関して法的な拘束力がない関係は、買主・売主の

どちらが有利という訳ではありません。



「申し込みはしたけど、他にもっと安くて気に入った物件を見付けてしまった」という

場合、購入希望者は申込の撤回をペナルティなくできますので、双方五分の関係です。


買主・売主ともに撤回することができ、売主が他の申込者を優先しても対抗できませんし、

買主が他の物件に乗り換えても、売主に違約金請求などはできません。

仮に申込金などを支払っていても、申込みを撤回した場合、売主は返金しなくては

いけないお金です。(返せないと言われたら監督官庁に連絡して下さい)



不動産売買契約には、締結後にキャンセルしたくなったら手付金を放棄(売主は倍返し)

することが必要になったり、タイミングや内容によっては違約金(売価の10％や20％等)

の支払いが生じたりします。



何かしらの効力、他社への物件売却防止に法的拘束力を持たせる為には、

その様な売買契約を締結することが必要ということです。




おのかず様が良いと感じる物件であれば、他にも同じ魅力を感じている

競争相手がいてもおかしくありません。


おのかず様にとっては、今回の件に納得いかないところも多々あると思いますが、

購入申込書の性質、効力、売主の取り扱い状況を知っていただき、希望の物件購入には、

発見・決断・契約(当然、物件調査や資金計画ありきです)にスピードが重要であることを

勉強・経験できたものして、今後のより良い不動産探しの糧にして頂ければと思います。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也