建替え・売却時の問題の可能性について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、

敷地形状や道路形状、道路種別(公道・私道)、建築基準法上の道路の扱いなど、

物件の正しい状況や位置関係を正確に把握できない為、一般的な注意点とはなって

しまいますが、注意点が幾つかある印象を受けます。



まず、SSSSS様が検討している物件の、前面道路は私道かと思われますが、

その私道に接していて、持分が無い場合、通行（車両を含む）や、

ライフライン(上下水ガス)を引込む掘削等を行う際に、私道所有者の

承諾が必要になったり、承諾費用を請求される場合があります。


これは、今現在の私道所有者が何も言ってこなくても、

第三者に譲渡(売買)された際、新たな所有者(私道持分の購入者)が

承諾費用の請求や、車両通行等の禁止を主張してくる可能性があります。





次に、1号棟は「43条但し書き道路に接道」となっておりますが、

「43条但し書き」とは、イコール「原則、建築不可の土地」という意味です。


よくあるケースが、建築基準法の道路に接していない土地などです。


建築基準法の道路かどうかは、私道、公道、通路といった呼び名、管理状況とは

関係ありません。

アスファルト敷地になっていたり、側溝があったりと、見た目が道路形状になっていても、

建築基準法の道路でないことはあります。


そのような建物を建てられない土地で、何とか建築する為に建築審査会の許可を得て、

一定の建築制限や条件を満たすことで建築された場合、「43条但書きによる・・・」と

表現します。

この許可は建築の度に必要になりますから、今回は許可が下りて建築できていても、

それが次回(建替え時)も建築可能であることにはなりません。

あくまで、「原則、建築不可の土地」には変わりがないということです。




厳密には「43条但し書き道路」という道路などはなく、

43条但し書きによって建築された建物敷地の前面にある、

単なるアスファルト敷(建築基準法上では道路ではない)という意味になります。


つまり1号棟が「協定道路」に接している土地の場合、それでも「但し書き」という

表現が出てくるということは、「協定道路」が「建築基準法の道路」ではない可能性が

疑われます。