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対象：不動産売買
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藤原 鉄平
不動産コンサルタント
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妻名義のローンにつきまして
不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。
御主人様の収入状況等がわかりませんので、参考として回答させていただければと存じます。
【ご質問の件】
＞質問1）任意整理中の金融機関は、妻名義でもNGになるのでしょうか？
⇒ローン審査の可否は、原則、借入申込主体によって判断します。
したがって、ご主人様が任意整理中であっても、奥様だけのローン申込であれば、ローン審査に影響がでてくることはなく、NGとなる可能性は少ないです。
この件については、以下のQ&Aも参考にしてみてください。
http://profile.allabout.co.jp/ask/q-129759/
なお、ご主人様の任意整理の相手方となる金融機関へのローン申込の場合、最終的には、個別の審査基準によるところとなります。正直なところ、これは判断が難しいです。
もし気になるようでしたら、任意整理の直接の相手方となっている金融機関を避けられるのが、よろしいかと思います。
＞質問2）頭金は、妻が出し、ローンは、妻名義でも実際の返済は共同だと、登記や贈与問題を指摘されてしまうのでしょうか？
⇒贈与税の年間基礎控除額は、110万円です。
この金額の範囲内であれは、御主人様から奥様へと金銭授受があったとしても、贈与税の問題が発生することはないです。
なお、この金額を超えるような金銭授受があれば、贈与税が発生しますので、注意が必要です。
登記については、所有の実態に沿うかたちで行う必要がありますが、現実的には、所有に見合う形で持ち分を定期的に変更しているケースというのは、限りなく少ないです。よって、登記に関しては、特段、大きな問題にはならないかと思います。
《補足》
奥様が購入後、諸事情により休職し、また、退職してしまった場合には、ご主人様の収入から、返済を行うこととなります。このとき、年間ローン返済額が、贈与税の年間基礎控除額を超える場合には、贈与税に関する注意が必要です。
補足
＞質問3）物件をおさえるため、メガバンク以外で仮審査を、不動産会社が敬遠すると聞きましたが、本当でしょうか？
⇒本当です。（※もちろん、すべての不動産会社にあてはまるわけではありません。ご了承ください。）
メガバンクの場合、仮審査（事前申込）が通れば、概ね本審査（本申込）で否決されることはまずないです。多くの不動産会社では、ローン提携をしていますので、書類のやり取りが不動産会社主導で行われ、仮審査の結果までの時間もわずか数日で済みます。
一方、メガバンクではない金融機関の場合、仮審査（事前申込）が通っても、本審査（本申込）で否決される可能性があります。また、申込手続も、購入者側で執り行う必要があり、さらには、仮審査の結果がでるまでには、時間がかかるのも特徴です。
その代表例は、ここ最近、多くの買主様が希望される、金利が安いネット系の銀行です。
ネット系銀行の場合、仮審査（事前申込）の段階では、基本的に、物件の担保評価を行いません。担保評価を行うのは、原則、売買契約後の本審査（本申込）時点です。
本審査の段階で、担保評価に見合わず、希望する借入金額が難しいともなると、売買契約を解約しなければならなくなります。
これは、不動産会社にとっては、できれば避けたい事柄です。
解約ともなれば、売主様に迷惑がかかります。
また、会社組織としても、時間をかけ、契約をしたにもかかわらず、手続きが進められないのであれば、業務上、かなりの時間をロスすることにもなります。
《補足》
多くの不動産会社では、どちらが否決されてもいいように、買主様が希望する金融機関の申込と並行して、メガバンクのローン申込も行なっているのが、実情かと思います。
【まとめ】
詳細がわかりませんでしたので、概略的な回答となりました。
ご夫婦のどちらか一方が、仕事を辞めても返済が続けられるよう、無理のない資金計画にて、今後の手続きを進めていただければと思います。
回答になりましたか？
不動産コンサルタント藤原鉄平
（現在のポイント：-pt）
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