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対象：住宅設計・構造
菊池 克弘
建築家
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擁壁の必要性及び建築費コストダウンの方法について
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はじめまして。
ご質問に対し、以下のように回答いたします。
昭和59年に大手不動産により開発され、建てられた建売住宅ですが、建て替えを計画しています。
昭和59年ということですから、建築基準法、都市計画法、宅地造成等規制法の基準はクリアしている筈ですね。
あるハウスメーカーに相談し、現況を見てもらったところ、宅地が前面道路との段差が1ｍ～3ｍ程度あり、現状のままでは建てられない可能性があり、擁壁が必要だとのことですごく、高いものになります。
既に住宅は建っていて、都市計画法、宅地造成等規制法の基準はクリアしているのですから、現在の建物と同じ規模（2階建てなら2階建、延べ面積も現在以下）、構造（木造なら木造）であれば、擁壁は要らないと推測されます。建物の位置が変わる場合は、必要になる可能性もありますが、それも、現況から位置を変える必要もあえてないものと推測できます。
お隣も同じ建売住宅で１０年前に建て替えましたがそのようなことはしていません。本当に必要なものなのですか？
この事実からしても、擁壁が必要となる可能性は低いものと推測されます。
また、安くするためにはどのような方法があるのでしょうか？
まず第一に擁壁工事をしないで建築可能とすることです。次に、一般にハウスメーカーで建築をされる場合には高くなる傾向があります。コストを安くする方法には以下の文献を参考にされることをお勧めいたします。
オープン・コスト・ハウス 元早稲田大学教授椎野潤著 メディアポート社
尚、弊社におきましても、工事及び様々なコンサルティングを行っておりますので、以下、参考にしてください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/katsuhiro-kikuchi/
補足
まず、既存擁壁の完了検査済証は、あるとしたら建築基準法の完了検査済証ではなく、都市計画法の開発行為及び宅地造成法等規制法の宅造行為の検査済証となりますので、こちらをお探しください。ただし、建築の検査済証があるのですから、これらはあるものと思われます。次にコストを掛けない方法ですが、既存の擁壁を活かすことによって、深い基礎などしないことです（これらを行ってしまえば擁壁にコストが掛からなかったとしても、基礎工事にそれと同じくらいの費用が掛かってしまうからです）。
おそらく、今まで私が述べたことで計画案ができるなら、通常の建築コストで建て替えが可能であると推測できます。
評価・お礼
ツトム さん
2012/09/11 13:15
早速の回答、ありがとうございます。
丁寧なわかりやすい回答で本当にありがとうございます。よく、わかりました。
ただ、私も現状で大丈夫の筈だと感じますが、誰が大丈夫だから建物を建て替えて良いと判断し、許可してくれるのでしょうか？建築確認申請時に許可が下りないことがあるのでしょうか？許可を下ろすためにはどのようなことが必要なのでしょうか？
もし、具体的なことがお判りなら、教えていただけるとありがたいのですが！
菊池 克弘
2012/09/11 13:48
誰が大丈夫だから建物を建て替えて良いと判断し、許可してくれるのでしょうか？
市役所（区役所）の建築課（それ以外の担当部署があるかもしれません）に行き、事情を説明されるのがよいでしょう。そこで何らかの基準が示されるはずです。そしてその基準を満たせば、許可はおります。
建築確認申請時に許可が下りないことがあるのでしょうか？許可を下ろすためにはどのようなことが必要なのでしょうか？
事前の打ち合わせで、許可が下りる、下りないは判ります。
尚、具体的なご相談も承っております。
http://profile.ne.jp/pf/katsuhiro-kikuchi/
（現在のポイント：-pt）
この回答の相談
昭和59年に大手不動産により開発され、建てられた建売住宅ですが、建て替えを計画しています。
あるハウスメーカーに相談し、現況を見てもらったところ、宅地が前面道路との段差が1ｍ～3… [続きを読む]
ツトムさん （東京都/66歳/男性）
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