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建築物の高さに影響する、容積率と斜線制限等基礎的な知識

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昨日は、用途制限と建ぺい率に付いて紹介いたしました。本日は容積率に付いて説明します。
容積率は
容積率=延べ面積÷敷地面積 で表される割合で、市街地の環境の保護を図るため、建築物の高さを制限する目的で、建築物の延べ面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合として容積率を定めています。

この制限によって、土地の利用率(延べ面積の限度)が決まります。
この制限は、都市計画の割合だけでなく、「道路の幅」による制限も受ける場合もあります。

容積率は、用途地域と用途地域の地域ごととの指定のない地域で割合を決めています。

渋谷区の容積率は下記です、容積率の例として参照下さい
http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/house/youseki.html

墨田区の建ぺい率と容積率の案内です。
http://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/tosi_keikaku/tosi_keikaku/youtitiiki_gaiyou/yousekiritu_kenpeiritu.html

地域の内外にわたる場合は、各地域内の容積率の限度に、その敷地の当該地域にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得た合計以下でなければならないと定められています。

また、前面道路の幅員による容積率も定められています。
これは、道路の幅により高さを制限すると云う考え方によるものです。万が一火災が発生したりする際に、消防車両を止められる、はしご車などの使用に差しさわりが無い、そして建築物に住む、又は仕事をしている人の避難路を確保すると云う面もあります。

前面道路(2つ以上に面する場合は幅の広いもの)の幅が12m未満の場合は、a、bの内小さい方が限度となります。
a.都市計画で定められる容積率
b.道路の幅員×法定乗数(法で定めている数値)
ここでいう法定乗数の数値は、
住居系の用途地域は、10分の4、その他の区域は10分の6です。
なお、特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定める地域内においては、住宅系の用途地域内では0分の6、その他の区域内では10分の4又は10分の8の数値を乗じます。

容積率を緩和する規定もあります。
一つには、建物の地階でその天井が地盤面からの高さがm如何にあるものの用途に供する部分の床面積は延べ面積に算入されません。街中に半地下方式で、採光用の窓のある住宅を見かけることがあります。そこをオーディオルーム・シネマルーム等にお使いになっています。それはこのルールを利用したものです。

ただし、当該床面積が当該建築物の住宅に供する部分の床面積の合計の3分の1を超える場合には、当該建築物の住宅用途に供する部分の床面積の3分の1になります。

その他に、「前面道路が特定道路に接続する場合の緩和」や「共同住宅の不算入措置」等の緩和策があります。

建築物の高さを制限するものは容積率だけでなく、斜線制限および日陰による中高層建築物の高さの制限を定めています。容積率だけでは、建築面積を小さくすれば構想の建築物を建築することが可能なためです。容積率だけでは細いペンシルを建てたようなビルも可能です。

斜線制限は、道路や隣地との間に一定の空間を設けることで、通風、日照等が悪くなることを防ぎます。3種類の斜線制限があります。
道路斜線制限は、全用途地域および用途地域の指定のない区域で適用されます。制限内容は、建築物の各部分の高さは、その部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に一定の数値を乗じた数値以下でなければならないと云うものです。数値は、居住系は1.25、その他の地域は1.5と定めています。

隣地斜線制限があります。この適用地域は、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域を除く地域です。低層住居専用地域内においては、建築物の高さ制限(10mまたは12m)がありますので、この制限の適用は受けません。

内容は、隣地境界線との間に一定の空間を設けるようにします。立ち上りの高さが、住居系(除く低層住居専用地域)では20m、その他の地域では31mですので、これより低い建築物については適用されません。

北側斜線制限があります。
適用地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域に適用されます。
制限の内容は、日照の確保を目的とし、北側の敷地境界線との間に、一定の空間を設けるようにします、立ち上りの高さが、低層譲許専用地域では5mも中高層住居専用区域では10mになります。

これら、斜線制限がよく解る場所は、東京では東京駅前の日本橋と京橋地区、水道橋から神田に抜ける地区です。お近くの方は、ビルに斜線の影響があるのが解ります。

翌口の端に上るのが日影規制です。日陰による中高層建築の高さ制限です。
都市計画区域の内、地方公共団体の条例で指定される区域内にある、一定の建築物は、「当時の午前8時~午後4時まで(北海道は午前9時~午後3時)の間に、夫々一定の時間、隣地に日陰を生じさせることのないものとしなければならないと定めています。

このように建築物の高さに付いて様々の制限がありますので、土地を購入する際には、十分に確認の上ご購入下さい。

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文責
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宅地建物取引主任者 (東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
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吉 野 充 巨
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