単身用のワンルーム・１ｋの長期空室が目立つ東京の投資マンションはヤバい？？

単身用賃貸マンションの空室が多くなると、投資マンションはどうなるのか？

東京の単身用賃貸マンションの空室が昨年来、目立っているのをご存知だろか。

例年、1月の後半から2月、3月は退去と入居が同時に起き、賃貸を専門とする不動産業者は1年でもっとも忙しい、いわゆる繫忙期に当たる。

しかしながら、今年も例年になくおかしな状況が続いている。

ある不動産業者に聞くと、今月は退去の連絡ばかりで新規の入居問い合わせがほとんどないとのこと。

特に、この不動産業者は単身者専用の賃貸住宅を数多く扱っているのだが、コロナの影響で実家に帰るとか近県の広い賃貸物件に移るとか、そういった理由で退去する人が多くなっていると…

やはり、都心の狭い物件ではテレワークは不向きであり、郊外の広めの物件への転居が目立つ。

今後、これ以上の退去が増えていくと会社的には厳しくなりそうだとこの不動産業者は嘆いていた。

居住用の賃貸物件の需要が減少し始めると、不動産投資にも多くの影響を及ぼす。

東京の都心は単身用の賃貸がメインで区分や１棟モノのマンションの多くは１Kや１Rといった間取りである。

１棟モノのマンションですべて単身用となると１割程度の空室が見込まれそうだ。

しかも、入居が決まるまでの期間はこの１年は短くて2、3か月、長いものだと１年近くは空室のままというのが現実である。

都23区内では最寄り駅から遠い物件でも、ある程度の相場賃料であれば空室後２か月程度で入居者が決まっていたが、コロナの影響で賃料を下げても半年も入居者が見つからないというのがざらにある。

それだけ賃貸市場には厳しい状況がじわじわと迫っている。

こうした状況で不動産投資にはどういう影響があるのだろうか。

不動産投資を対象とした物件は都心では区分のマンション、いわゆる投資用マンションでの投資が多い。

この投資マンションには大抵はサブリース契約が付随しており、家賃保証という契約が大半だ。

ところが、コロナ禍で貸室が退去の嵐となれば、サブリース契約もおぼつかなくなる。

サブリース契約では入居者が居てもいなくても家賃はオーナーに入るため、オーナーにとっては賃貸経営をする上では安心だ。

しかしながら、退去後に新たな入居者が見つかるまでに半年もかかってしまうと、さすがにサブリース会社もかなり厳しい状況になる。

となれば、いずれサブリース契約の解約をし始める不動産会社も出て来るだろう。

スルガスキームで話題となった「かぼちゃの馬車」もサブリースができない経営状態になり、会社は破綻しオーナーには家賃が入らない結果となる。

そうなれば、ローン返済も出来なくなり、オーナーも破綻してしまう。

こうした流れはマンション投資にもあり得る話で、特に三為を中心とする中小の投資マンションの不動産会社は厳しくなるだろう。

「都心の物件は人気があって安心だ」と不動産会社はマンション投資を煽るのだが、実態はそう簡単には行かない。

ここ数か月は川崎市や横浜市郊外の物件を販売しているケースも多くなっている。

都心の投資マンションは価格が高騰している割には賃料が上昇することはないため、表面上の利回りは年々悪化している。

加えて、コロナ禍で単身用のマンションの入居率は芳しくないため、都心の投資マンションを勧めるには腰が引けるようだ。

都心の投資マンションはローリスク・ローリターンとは言えず、ハイリスク・ノーリターンになりかねない。

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