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- 向井 啓和
- みなとアセットマネジメント株式会社
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「自民党司法制度調査会（保岡興治会長）は16日、借金の担保になっている不動産を、裁判所による競売にかけずに所有者の意思で売却額等を決める「任意売却」を進めやすくする法案をまとめた。買手が見つかった場合に抵当権1位の者が同意すれば、他の担保権者が一ヶ月以内に競売の実施を求めたり、5％以上高い価格での買い取り先を見つけたりしない限り全ての抵当権を外せる仕組みに改める。
17日に党内手続きを終え、今国会に議員立法で提出する方針だ。
競売と比べ任意売却は売却価格が高く期間も短いため、財務体質の健全化を急ぐ金融機関などにとってメリットは大きい。・・・中略
法案では、任意売却に同意しない担保権者がいた場合、抵当権１位のものは裁判所に全担保権の消滅許可を申し立てできるようにする。裁判所は一ヶ月以内に競売の要求がなければ担保権の消滅を許可。売却額は担保に基づき配分される。」
という事です。この法案は確かに経済の流れが良くなって色々な点でメリットがあると思います。
競売待ちの不良債権物件が長々と競売までの期間放って置かれるのは色々な点から経済的にマイナスが大きいです。例えば、倒産破綻した企業は倒産破綻するしばらく前から出費を控え、通常必要な大規模修繕や修繕を行わなくなってきます。物件の管理状態の悪化が倒産破綻する前から始まっています。
その後実際に倒産破綻すると今度は入居者が気味悪がって退去したりします。また、新しい入居者の募集もままならなくなり、管理状態も悪化します。入居者が減少すると入居率の悪い投資用不動産という位置づけになってしまい、売却価格も低くなってしまいます。また、買うほうもかなり余裕のある一部の富裕層や一部の企業に限られてしまうという現象が起こります。
実際、一部上場企業などの賃貸の法人契約等は所有者が破綻していないことなどが条件となっています。よって、それを知らない賃貸仲介会社や実際に住む本人は物件を内見して気に入っても契約出来ないケースも散見されます。
破綻から売却まで期間が短ければ短いほど社会的経済的損失が少なくて済みます。不動産投資で安い物件を買うとなったらどうしてもこの辺の話は避けて通れませんので調査研究が必要かと思います。
このコラムの執筆専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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