ヤドカリ式不動産投資 ‐ 住宅ローンを使った戦略 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

向井 啓和
みなとアセットマネジメント株式会社 
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ヤドカリ式不動産投資 ‐ 住宅ローンを使った戦略

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金融危機を生き抜く不動産投資 2009-01-21 10:00
何名かのお客様の実践している資産運用法をご紹介。投資用ローンが出づらい現状では住宅ローンを利用するという考えです。

まず、銀行の住宅ローンのスタンスですが、「本人が住む住宅の購入に対してサポートする」というのが目的になっておりご自身が住まない場合にはローンが出ません。ただ、一旦住んだ後どうなるか、どうするかは個人の生活によって変化します。(住宅を住宅として自分が使わなくなったからと言ってローンの返済を求められる事はありません。転勤の場合等もありますよね?)

例えば、当初は一人暮らしの独身の場合から考えます。

まず、独身ではあるが賃貸の更新期が来たので中古のワンルームや1LDKのマンションを住宅ローンを利用して購入します。

しばらくして結婚し、子供が出来ます。この場合、手狭になった物件から住み替えるにあたり二つの選択肢があります。既存物件を売却して新しい物件を購入するという方法と、既存物件の住宅ローンを残して新規物件に新たに住宅ローンを組むという方法です。

その際に2LDKのマンションを買って、ワンルームや1LDKのマンションは賃貸に回します。住宅ローンはそのまま返済し続けます。(この時点で住宅ローンを二つ抱えた事になります。)

次にもう一人子供が生まれた場合は3LDKのマンションを別に買い2LDKのマンションは住宅ローンを組んだまま賃貸を継続します。(この時点で最初の物件も持ち続けたら住宅ローンを三つ抱えた事になります。)

このヤドカリ式不動産投資(勝手に命名)というのはご家族の変化に応じて住宅を購入しなおして住宅ローンを組んで行くという方法です。既存物件は賃貸に出して家賃を得ます。当初は住宅を住宅ローンを利用して買っていますが、住み替えを期に賃貸物件を住宅ローンを引き継いで返済しているという状態に変わります。

こうして行きますとヤドカリの様に住み替えるに従って調達コストの安い住宅ローンを利用した不動産投資が自然と出来て行きます。既存のお客様を見ていますとこの様にうまく住宅ローンを利用されている方を多く見かけます。

ただ、どこでも同じ方法が通用する、もしくはベストとは言えません。純粋に投資として見るとキャッシュフローがそれ程潤沢に出る不動産投資ではありません。賃貸の家賃相場が低い所や賃貸の入居率が低いエリアの場合には住み替え時に売却して負債を軽くする方が良い場合がございます。東京でも都心部と城南地区等の場合が好ましいと思います。他のエリアでも空室率5%以下のエリアにすべきかと思います。

また、対象としては年収のばらつきの少ないお仕事をされている人向きかと思います。例えば地方公務員の方等。突然首になったり、会社が無くなる様なリスクがある方の場合にはお勧めできません。http://www.minato-am.com/

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