賃貸経営の確定申告、お疲れ様でした。 そして、今やるべきこと! - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー
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不動産投資アドバイザー

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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月09日更新

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賃貸経営の確定申告、お疲れ様でした。 そして、今やるべきこと!

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アパート経営 年金大家ノウハウ取得会

個人事業主にとって、悩ましいものが確定申告です。
特に納税については、良い話をあまり聞きません。
納税したお金が健全に使われていることが、見えないことが残念です。
歴史を見ても、年貢について、たくさんの騒動が起きています。
このような経緯から、納税不審からはじまり、私自身、確定申告に良いイメージがありません。

しかしながら、税制を変えることは大きすぎる話です。
そこで、しっかりと納税すべきものは納税することとします。
このとき、多くの人は申告資料作成に勢力を使い果たしてしまいます。
そのため、大切なことを見落としてしまいます。

大切なのは、確定申告資料から浮かび上がる事業内容のチェックです。
確定申告をすることにより、貸借対照表と損益計算書が完成します。
その他、経費のリストも出来上がります。

ここで質問です。
「あなたの賃貸経営事業は、健全ですか?それとも不健全ですか?」
確定申告をすることにより、健全か不健全化が明確にわかります。
大家であるあなたが、これに気が付く最大のチャンスが確定申告です。

例えば、中古アパートを所有している人では、
予定していた経費以上に修繕費がかかりすぎてはいませんか。
中古アパートでは、修繕費が利益を上回るケースが多々あります。

または、予想以上に空室率が高くありませんか。
修繕費については毎月出るものではありません。
1年を通してどれほど支払ったかを確認することが大切です。
年間の家賃収入を上回ることは、必然的に赤字となります。
赤字物件ならば、事業の改善を真剣に考えなければなりません。
しかも、それは時間に余裕がなく、早急な対策が必要です。
これは、珍しい話ではありません。

例えば、地方の中古アパートで、家賃が4万円を切る場合、
物件によっては、2万円台の地域も珍しくありません。
この立地と家賃である場合に、もしエアコンが故障したらどうでしょう。
エアコンの修繕でも、廃棄費用、室外機や配管手数料を入れると、
6万円を超えてしまうこともあります。
これだけで、2-3か月分の家賃が吹っ飛んでしまうこともあります。

それに加えて、空室であると、大変なことになります。
空室が6カ月も続くようですと、先ほどの3か月分の家賃に加えて、
6カ月の入金がない、この部屋の利益は3か月分。
仮に、月家賃が2.5万の地方のワンルームだとしたら、
1年の利益は、7.5万以下しか残っていません。
このケースはやや極端ですが、地方の物件、中古物件では、
この可能性がないとは言い切れません。

ここでお伝えしたいのは、将来このようなことが起こりそうなのか。
または、それは心配ないといえるのか。
これについて、今年の確定申告から見えることがあるのです。
賃貸経営は、たいてい大きな変化は起きません。
けれども確定申告を再度見直すことで、見えてくるものがあります。
将来の事業性や要改善点などです。
確定申告を終え、ほっと一息ついている今だからこそ、やるべきなのです。

この他の事例では、例えば、
・銀行から送付されるローン借入返済表と照合をお勧めします
確定申告では家賃と空室率と経費などから収支が見えています。
借入返済表からは将来に支払うべき、利息額が分かります。
この利息の返済が減ると、収益は改善するように見えますが、
不動産所得税は増えることが予想されます。

・減価償却表との照合をお勧めします。
減価償却表から見える経費計上分がなくなったときにも、
税務上の収益が大きく出て、同時に不動産所得税額が上がります。
このとき、より健全な新規の収益物件の取得を検討する機会です。
そして、「その時期がいつなのか」についても、
確定申告にヒントがあります。

悪い事業については改善を考えること。
良い事業については、将来の節税対策を考えること。
その判断材料が、確定申告書です。
確定申告を完成させた今だからこそ、冷静に見つめなおしてください。
また、実績があり、信頼のおける専門家に相談をすることも有効です。
引き続き、安定して優良な賃貸経営を継続させてください。

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(東京都 / 不動産投資アドバイザー)
ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー

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アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します。

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