既存住宅の性能と品質(中古住宅流通時代の品質管理) - リフォーム・増改築全般 - 専門家プロファイル

阿部 哲治
TAS企画一級建築士事務所 代表
東京都
建築家

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閲覧数順 2016年12月09日更新

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既存住宅の性能と品質(中古住宅流通時代の品質管理)

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 新築からリニュアル時代への転換期における住宅性能と品質管理について一言。
 日本の住宅建設は、人口や世帯数の減少に伴って需要が落ちてきており、新築着工数も1972年の186万戸をピークに減少を続けて今では100万戸を切り、2013年は98万戸と半分程になっています。
 ここ数年はやや回復傾向にあるものの往年の勢いはありませんので、いずれは新築住宅 の着工数が50万戸程度まで減っていくことになるでしょう。
 こうしたことから国交省の住宅行政施策も変換を迫られて新築より既築住宅(中古住宅)を再生して長期に使用してけるようにリニュアル(改修・改築)工事を進める方向に舵を切りました。
 しかし、戦後一貫して新築持家政策をとってきたために、急に中古住宅流通を伸ばそう としても、民間の業者をはじめとした住宅産業構造は簡単には変わりません。特に新築へのこだわりが強く残っている賃貸住宅からの住み替え派が、中古住宅へ目を向けるようにするためには中古住宅の品質、特に構造や耐久性の部分に関して、分かり易く評価される仕組みが不可欠です。
 これらを背景にして、行政は長期優良住宅認定制度を中古住宅へも適用させて、一定の 品質を確保させるための改修工事を行った住宅に対しても税制優遇や助成制度を付加する対応をとることとしました。
また、こうした品質を維持していく管理システムについて維持保全計画を確定させる方法も推進普及させようとしています。
 日本での中古住宅流通比率は10%程度ですが米国では80%近くが中古住宅取引です。これは、米国では中古住宅を安心・安全に売買するための仕組みが整っていることが大きく影響しています。つまり建物検査(住宅診断、ホームインスペクション)制度が普及しておりエスクローという売買契約を結んだあとで実際に契約と登記を完了させるまでの間に、買主が自費で検査をする会社に依頼して、事前に売主からの報告書に記載されていない不都合な状態がないかどうか、しっかり検査するほか、住む際の補修計画などのアドバイスを受けるというものです。この仕組みが、より安全な中古住宅の売買につながっているのです。
 日本でも今後は中古住宅を売買する際に第三者によるインスペクション検査を行うという選択肢が当たり前になっていくものと思われます。

One Point 「中古住宅の品質を正しく評価するしくみが必要」


⇒ 国土交通省による制度 「平成26年度 長期優良住宅化リフォーム推進事業」 について

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