不動産売買　トラブル相談例④【他人名義の土地に無償で建築できるか①】

通常、建物を建築する際は、ご自身の所有権が登記された、自分の土地に建築します。

たまに、借地権と言って、土地は別の人(地主)が所有していた、土地を賃貸借契約して借り、

借りた土地の上に建物を建築する場合もありますが、借地権の場合は地代があり、

有償で土地を借りることになります。

以前にあった相談では、この賃借権とも少し違ったものでした。

「妻の母(義母)には内縁の方がおり、その方の所有する土地に、相談者家族が居住する

　建物の建築を計画中。内縁の土地所有者は近々定年を迎え、定年後に義母と入籍する方。

　追々身内になることもあり、無償で土地を貸し、建築・居住してもらって構わない」

との話です。

相談者の質問は

1戸籍上他人の土地に家を新築することは出来るのか。

2無償でも土地の賃貸契約などは必要か。

3親戚でもないのに無償賃貸という事は可能なのか。

という内容です。

回答としましては、

他人の土地上に新築することは可能ですし、その土地所有者が親戚等でない赤の他人でも、

無償・有償どちらの借り方でも建築に問題はありません。

但し、無償で借りる場合は「使用貸借」、有償で借りる場合は「賃貸借」として扱われ、

無償か有償かで、土地を借りる際に関係してくる法律が変わってきます。

他人の土地上に建築する際、この「土地使用貸借」と「賃貸借」では、

法律の違いに伴って、借主の権利も全く違うものになります。

このことに十分な注意が必要となります。

つまり、賃貸借(有償)なら借地借家法が適用されます。

使用貸借(無償)での借主は、賃貸借(有償)と比べ、

土地を借る権利(保護される部分)において、

弱い立場となることが多いのです。

例えば、使用貸借(無償)は借主(相談者)が亡くなってしまうと効力を失います。

使用貸借(無償)の権利は相続されないので、相談者の家族(配偶者やお子様)が

その土地を借り続ける権利はなくなります。出て行けと言われたら居座れません。

しかし、賃貸借(有償)の場合は、その土地を借りる権利が一般の相続財産と同じように、

相続人に承継されます。

また、貸借の終了期間が定まっていればそれに従いますが、取り決めがない場合、

使用貸借(無償)は原則として、土地所有者や土地の相続人から立ち退きを求められた場合、

即時返却する必要がある弱い立場になります。

土地(不動産)の貸借の場合は別の見解もあり、建物を建てる目的での土地使用貸借では、

建物がしっかりと現存している間、契約の目的に従った使用収益が終了していない

ので、建物が利用できる期間は借り続けられるとの考えもあるようですが、それが

どの程度対抗要件となるかは、揉めた際の判決等で、どう転ぶか分かりません。

更に、こういった人間関係から無償(使用貸借)で土地を使わせてもらう場合、

他にも注意点があります。

それは、使用貸借契約は貸主と借主間の信頼関係に基礎をおく契約ですから、

離婚や看護の放棄など、当事者間の信頼関係が破綻していると問題があります。

このような信頼関係の破綻した状態を理由に、短い期間でも解約が認められ、

建物収去・土地明渡しを認めた判例もあるようです。

では、有償か無償化の線引きはどこなのか。有償・無償のどちらが良いのかについて、

次回、話したいと思います。