不動産売買　トラブル相談例④【他人名義の土地に無償で建築できるか②】

前回は、他人の土地を借り、そこに新築することは可能ですし、無償・有償どちらの

借り方でも建築に問題はないこと。

但し、無償で借りる場合は「使用貸借」、有償で借りる場合は「賃貸借」として扱われ、

土地を借りる際に関係してくる法律の違いに伴って、借主の権利も違うものになることに

注意が必要と話しました。

例えば使用貸借(無償)の場合、

・借主(相談者)が亡くなってしまうと効力を失い、遺族に相続されず土地を借り続ける権利

がなくなるなど、土地を借る権利(保護される部分)が弱い立場となることが多い。

・貸借の終了期間に取り決めがない場合、使用貸借(無償)は原則として、土地所有者や

土地の相続人から立ち退きを求められた場合、即時返却する必要がある弱い立場になる。

・使用貸借契約(無償)は貸主と借主間の信頼関係に基礎をおく契約なので、離婚や

看護の放棄など、当事者間の信頼関係が破綻していると、短い期間でも解約、建物収去、

土地明渡しを認められる可能性がある。

といった、有償の賃貸借契約と比較した際に弱い立場となる話です。

では、有償か無償化の線引きとはどこになるのかについてですが、

その線引きは、単に金銭を支払っているかどうかではありません。

権利金の授受の慣習がある地域であれば権利金、そして地代の支払いです。

また税務上、固定資産税相当額以下の金銭を負担していたとしても、

それは実費負担であり使用貸借(無償)扱いした判例があります。

つまり、固定資産税を負担していたからと言って、使用貸借(無償)より

強い権利(有償：賃借権)の主張はできません。

尚、権利金授受の慣習がある地域で、月々の地代支払いのみ(権利金の授受がなかった)

の場合、扱いは賃貸借(有償)となりますが、支払っていない権利金分は、地主から借り主に

贈与しものとして贈与税(認定課税)が課される場合があります。

有償・無償のどちらが良いのかについてですが、状況により良く検討する必要があります。

個人間、特に身内や親子間では、法人税の節税等の要素が少ないので、

権利金の授受や認定課税(贈与税)の心配がない使用貸借(無償)で土地を

使用することが多いのかと思いますが・・・

今回のように相談者と土地所有者(義母の内縁の夫)のような他人に近い関係から、

・将来的に義母と土地所有者が別れてしまう可能性がある

・そのことが原因で相談者との関係が壊れる可能性がある

・上記の状況から、明け渡しを求められ、裁判等で土地所有者に有利な判決が出ては

住まいに困る

・立ち退きしてもローン残高や支払いが残り、新たな住まいを確保する為の支払いと

当該ローンとの二重支払いは生活が困難になる

・万一、相談者(賃借人)が亡くなり使用貸借が終了すると、遺族が住まいに困る可能性が大

などの、「人間関係の破綻の可能性」「破綻した際に新たな住まいの確保が金銭的に困難」

といったリスクが色濃く予見でき、その解消や対策がないようであれば、無償・有償かの

判断には十分な注意と検討が必要ということです。

ちなみに、契約書の取り交わしについては、ローン審査の際に金融機関からも求められると

思いますし、無償・有償に限らず、契約内容を明確に証明できるよう取り交わすべきです。

無償(使用貸借)で契約を交わすのであれば、有償(賃借権)に比べ権利の弱さは有りますが、

経済的には助かったり、その分(土地の賃貸料や土地購入時のローンなど)の貯蓄等も

できる状況になると思います。

今現在の状況・人間関係だけで判断せず、「将来的な関係は本当に大丈夫か」

「立ち退きの際に住まいの確保やその為の資金計画等は問題ないか」それらを考慮して、

有償・無償どちらが有益なのか判断されると良いかと思います。