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ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー
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中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月05日更新

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不動産投資は短期的に見るのではなく、じっくりと長期的な視野で考える

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アパート経営 年金大家ノウハウ取得会

不動産投資は容易に成功できるものではありませんが、じっくりと前に進み、確実に目標に近づくことができるものです。

 

すぐにアパート経営ができたという話しが話題になりますが、これは稀な事例です。

一歩踏み出だすことができ人でも、大半はワンルームマンションの1室の区分所有です。

投資物件を取得しただけでは成功とは言えません。

こちらのケースでは、お財布の中は赤字になっています。

 

また成功事例を大きく語っている人でも、それは取得直後の一時的なものであったり、3年ほどの短期的なものであったりするケースが多々あります。

毎月の手取りが40万、年収では500万円くらいの人をケースにした短期的な成功の一例です。

 

販売用のチラシで高い収益性であったという理由で、その投資物件を取得して一時的に副収入が月額20万ほど得ることができたときには、人にもその成功を話したくなるという気持ちもわかります。

ここまでは、成功と言えるかもしれません。

しかし、家賃の下落、空室の増加や修繕費の積み上がりによって、4年後に毎月10万円の赤字となり、その状態がその後何年も続いたとしたらどうでしょうか。

以前から得ていた毎月の給与から、ローンの返済の一部として毎月10万円を差し引かれてしまうのです。

手取り40万のうち、10万を持って行かれるのは大問題です。

年間では120万の給与からの持ち出し、5年間で600万円です。

それが続くようですと、気持ちも落ち込み、本業にも影響がでてまさに不安定な生活となります。年金どころではありません。

もし返済が滞るようになると、銀行からの請求もきつくなり、いずれはその投資物件を売却せざるを得なくなります。

 

このような失敗事例は、実際に起きていることです。

短期的には高収益となる中古アパートで、かつ自己資金が十分でないサラリ-マンが高金利で借り入れた場合、このような事例が出やすい傾向があります。

このとき、収益を上げているのは、売って収益を上げ、買い取って収益を上げる仲介業者と高金利で貸し出しをする金融機関です。

このようなケースにはまらないよう、特に注意をしてください。

売り出し時の試算や営業トークには、長期的な視野が欠けていたのです。

高い収益性で売りに出されている中古物件でよくある傾向ですが、販売時は高い家賃、満室です。

そして建物・設備の故障は、時間が経つにつれてわかってくるものですが、瑕疵担保責任なし(売主が建物の故障の責任を負わないこと)との約束で契約をするケースでは、契約後は買主が我慢することも多々あります。

不動産投資は短期的な視野で見てはいけません。

 

基本的に、不動産投資はじっくりと行うことが正解だと知ってください。

・家賃設定を長期的に考える。

・築年数がたっても空き室にならない工夫があるのかを考える。

・長期間の修繕費用を差し引いても収益を出せるのかを考える。

例えば、管理修繕費用として避けたい設備は、エレベーターです。

 

土地はもちろんのこと、建物も確実に長持ちさせることが大事なことです。

これを再確認すると、中古アパートでは設計した建築士や施工をした建築業者と顔を合わせることが少ないということが問題だと気が付きます。

中古アパートとしっかりと販売情報書かれているのを見て、その後の責任は買主が負うと書かれているのだなと解釈したほうが良いのです。

これを知ることで、もう一度、オーダーメイドの新築アパートの価値を再認識できます。

 

不動産投資は、じっくりと長期的な視野で考えましょう。

そして40年以上の長期間、安定して収益を得られるアパート経営で成功させましょう。

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(東京都 / 不動産投資アドバイザー)
ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー

小さな事でも気軽に相談できるよう心がけています。

アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します。

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