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対象:家計・ライフプラン

今後、不動産をどうすればよいか

マネー 家計・ライフプラン 2009/12/13 01:57

●夫35歳、妻33歳 ●夫婦とも公務員で共働き ●妻は育児休暇中(2年間育休取得予定。子供2人) ●夫の実家の離れに住んでいる。(家賃なし。光熱費を親世帯分も負担) ●妻が独身時代に買ったマンションあり。(ローン支払い中。月々約8万円。ボーナス加算で+15万円。固定資産税が年に13万円ほど。マンションには妻の母が住んでいる。)

以上のような状況です。

5年位の間に、家を建てたいと考えています。土地は今住んでいる敷地内なので、新たに買うことはありません。
自己資金は1000万円を予定しています。新築する家は私たち単世帯用で30坪くらいで2000万円くらいかな…と夫と話しています。現在の貯金は目標の自己資金に足りないので、これから5年ほどかけて貯めていくつもりです。

質問事項は、
○家を新築するのにふさわしい時期は?(お金や住宅ローンの面で…自己資金はいくらくらいあるといいのか等)

○妻が独身時代に買ったマンションはどうすべきか?
(いずれ妻の親を私たちの近くに呼び寄せる予定です。その場合、マンションは売った方がいいのか、貸した方がいいのか…売るのと貸すの見極め方は。)

以上です。特に、妻名義のマンションをどうすべきか、一番悩んでいます。
どうぞよろしくお願いいたします。

こやぎサンさん ( 愛知県 / 女性 / 33歳 )

回答:5件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン設定の目処とマンションの取り扱い

2009/12/13 10:17 詳細リンク

こやぎサン様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

借入金は少なければ少ない穂ほど、支出(利息支払い)が少なくなります。そのため新築するのに必要な資金の目処は、3割程度でお考えください。

また、住宅ローンの支払いは収入(可処分所得)の20%未満をお勧めします。高くても25%以下でなければお子様の学習費等の支出が増加しますので家計のやり繰りがキツクなります。
ご主人と奥様の収入に対し、奥様の住宅ローンと新築する際に設定する住宅ローンの返済額の比率です。

将来のマンションの処分ですが、よほどの立地条件でなければ売却をお勧めします。売却代金でローンを繰り上げ返済すれば、利息分が縮小されより効率的です。
立地の考え方の一例として、駅に近い(10分以内)、住環境が整っている(メンテナンスが大事)、周りの環境が良好(緑がある、公園・コンビニが近い)、学区が良好などです。

∵ マンションの売却価格は概ね将来の収益を反映したものになります。将来の収益は長期的なリスクを抱えることになり、ローンがある場合にはローン返済が有利な投資先と考えられます。

なお、現在は20年前とは異なり不動産は収益によって価値が増減するリスク商品へのパラダイムが変化しました。従いまして、資産の収益率が将来も得られるかで測ることをお勧めします。

家賃収入(空室率を考慮した)-経費(管理費用+修繕費+備品の買換え費用)-住居の減価(☆元本の取り戻し)=収益額 収益額/売却予想価格×100=収益率とお考えください。
(本来は収益還元法にては測ります)

☆元本です
不動産は当初の価値から、日々減価していきます。この減価償却費は投資した資金が減少している金額です。キャッシュフロー上は手元に資金が入りますがねそれを収益と考えますと次の購入の際には資金が無いことになります。本来は貯蓄するものです。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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岡崎 謙二 専門家

岡崎 謙二
ファイナンシャルプランナー

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今後の不動産

2009/12/13 22:51 詳細リンク

こんにちわ、FPコンサルティングの岡崎です。

さて実際には今後のライフプランを立ててみないと正確な回答が難しいですが、
目下のお悩みのマンションは当面は現在も利用中ですのでこのままでよいのでは。

ただ今後ご自宅購入のことなども視野に入れて一度様々なシュミレーションをたてて
見てはいかがでしょう。

公務員共稼ぎですのできっと安定した生活が送れると思いますが、何が有るかわかならいので
様々な想定をしてライフプランを作りましょう。

公務員に特化したライフプランサイトも参考にして下さい→http://www.56fp.com

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岡崎 謙二
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
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不動産の件

2009/12/14 16:57 詳細リンク

こやぎサンさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
住宅ローンを組む場合、住宅を購入した後からのローン負担を少しでも軽減するためにも、頭金として物件価格の20%相当額は最低でも用意するようにします。

尚、こやぎサンさんの場合、1,000万円を頭金として用意するということですから、予定どおり1,000万円を頭金として用意していただくことをおすすめ致します。

質問2について
現在、奥様が保有しているマンションを売却してしまうか、あるいは引き続き保有し続けるのかの判断として、住宅ローンや管理費を支払っても収益を見込むことができるかどうかという点になります。

もし、収益を見込むことができるのでしたら、特に住宅ローン完済後には将来の老後資金の一部に充当することもできますから、今すぐに売却を考える必要はありません。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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森本 直人 専門家

森本 直人
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ヒントです

2009/12/14 16:59 詳細リンク

こやぎサン様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

5年位の間に、家を建てたいとお考えとのこと。

ご夫婦ともに公務員で、収入が安定しているため、ローンの返済計画も立てやすいものと拝察します。

土地はすでに確保されているとのことなので、新築する建物の方に、お金を掛けられそうです。

さて、ご質問の新築時期ですが、個人的な意見は、上のお子さんが、中学校に上がる頃です。理由は、その頃であれば、家族構成がほぼ固まっている可能性が高いということです。あと、間取りは、ご両親に介護の問題が生じて、同居の必要が出てきたりすることも考慮した方がよいでしょう。

もちろん、考え方は、人それぞれですので、上記は、ひとつのヒントとお考えください。

自己資金をいくら用意したらよいかについては、一般的には、物件価格の3割程度が目安と言われていますが、具体的には、キャッシュフロー表(CF表)を作成して判断されることをおすすめします。

妻所有のマンションについては、今は、お母様がお住まいですが、他人に貸して家賃収入を得る場合は、不動産賃貸事業となります。管理会社に丸投げすれば別ですが、入居者を募集したり、家賃を回収したり、水回りを修理したり、といった大家さんとしての仕事も発生します。その点をどう思うかです。

比較的扱い易いのは、金融資産による運用ですが、高い利回りを目指す場合は、それなりの勉強が必要です。

いずれにしても、CF表をベースに必要な利回り等をご検討ください。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
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小林 治行

小林 治行
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売る勇気も必要

2009/12/16 23:15 詳細リンク

こやぎサン,今晩は。CFPの小林治行です。

遅れての回答、申し訳ありません。

回答するには、少し情報が不足しています。お二人それぞれの年収(税込み)、マンションの場所・築年数、現在の貯蓄額とかは知りたいところです。

情報が不足していますので、一般論として回答させて頂きます。
1. 手元に残す現金は生活費の2年分。つまりお子様を含むご家族の年間生活費が300万円でしたら、600万円は普通預金に残す金額です。理由は子供も成長して、費用の出も頻繁になり、手元に現金を用意しなければならないからです。

2. その場合、新築費の自己資金に幾ら必要かは、銀行は一般的に20%。のこり80%がローンです。そのローン金額は税金と社会保険を差引いた可処分所得額の25%を上限として下さい。
つまり、可処分所得額450万円としたら、ローンは年間112万円以内に抑えること。30%まで借りると、子供の学資が必要時に苦しくなってきます。

3.新築の時期
早いほうが良いでしょう。理由は子供の成長時よりも前に早く支出をはかり、学資のピーク時に住宅ローンとダブりで生活苦に陥らないようにする為です。
貴女が職場復帰した頃が良いのではないでしょうか?
但し、飽くまで住宅は従で、主は学資です。キャッシュフロー分析をご自分でやってみて下さい。
ローンは抑え目に。

4.マンションを売るか、貸すか
物件次第です。駅から5分以内で、設備もよく、月12〜15万円で貸せれば賃貸も良いでしょう。
その辺の相場は地場の不動産業者さんに相談し、又賃貸ブックを見て比較して下さい。

一般的には、1部屋を所有したからと言って、不動産所得に余り期待できず、反対に管理や空室対策など気苦労が多いものです。管理料や修繕費も馬鹿になりません。
売ろうとすれば、相当の赤字が出ると思いますが、今後市況が急激に回復するとは思えません。
赤字を覚悟して、手放す勇気が必要な気がします。


小林のHP:[[http://kobayashi-am.jp/]]

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