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中古マンション購入で迷っております。

住宅・不動産 不動産売買 2012/01/16 11:12

築24年で広いところか、築4年の設備がある少し狭い新しいところかで、かなり迷っております。
当方は41歳独身男性なので、間に合わないと思い、いよいよローンを組む決断をしました。

両方とも東京郊外で、特急停車駅です。

物件1であれば、将来お嫁さんがきて、子供ができてもまったく問題ない広さですが、古すぎるため、規約(制約)が多いのと車を持っているので、不経済なところは感じます。

物件2は、夫婦住まいであれば、問題ないかと思いますが、
将来、家族環境が変わって場合、住み替えなどで余計な費用が発生する可能性があり、迷います。。。

■物件1(財閥系の大手デベロッパー、自然がかなり有り、土地価格は高いほう)
≪概要≫
・駅から徒歩15分(バス便なら5分、バス停から30秒程度)
・価格2250万円
・管理費:11,300円/修繕費:13,560円
・3LDK
・73平米
・6階 最上階 東南角部屋(エレベータが5階までしかなく、一つ階段を上る)
・東むきに3部屋とも窓があり、すべてバルコニーに出れる
・リビングは南と東に採光あり、南がメインバルコニー

≪設備≫
エントランスはテレビモニター式オートロックを増設しているが、
とくに他には際立った設備はなし

≪規約事項≫
・ペット禁止
・フローリング禁止(廊下も含めてカーペットを必ず引くこと)

※駐車場は空きがなく、近隣で15000円

■物件2(大手デベロッパー)
≪概要≫
・駅から徒歩11分(※物件1よりも5分くらい都心より遠い駅です)
・2850万円
・管理費:11,180円/修繕費:7,620円
・2LDK
・63平米
・5階 南向き
・南にリビングがあり、バルコニーも南にあり。
・北側に2部屋あり。

≪設備≫
●総戸数493戸の大規模マンション
◆フロントサービス ◆管理形態日勤(夜間は警備員が常駐)
◆ミニショップ ◆ラウンジ
◆ゲストルーム ◆キッズルーム
・・・など充実した共用施設あり。
●充実の室内設備
◆リビングダイニングにTES式床暖房 ◆食器洗浄乾燥機
◆ディスポーザー ◆浄水器
◆浴室換気乾燥機

≪規約事項≫
とくに変わった規約はなし


物件1の資産価値や、物件2の買い替え時の弊害など、
どうかアドバイスいただきますと非常に助かります。

よろしくお願いいたします。

hiro_fuさん ( 東京都 / 男性 / 41歳 )

回答:2件

早乙女 明子 専門家

早乙女 明子
建築プロデューサー

- good

資産価値と買い替え時の弊害について

2012/01/16 18:33 詳細リンク
(5.0)

初めまして、株式会社ガウディの早乙女明子です。


物件名や建設会社が解りませんのでおおよその判断になりますこと、お許し下さい。

まず、未来に『手放す』、あるいは『人に貸す』という選択を迫られた場合を考慮すると、「1」はかなり不利。
カーペットのみ、というのがネックになります。
アレルギーのある方が選ばない可能性が高く、それだけでターゲットが狭まります。
なぜ、カーペットのみなのか、もともとのスラブ厚が薄いから、とも考えられます。遮音性能L45を有すとされる一般流通のフローリング材が、スラブ厚が薄すぎて実力を発揮出来ない、という中古マンションがあります。この点チェックなさってはいかがでしょう。


1の総戸数が解らないので、比較できませんが493戸は魅力です。
管理費が(仮に全戸)1.1万円として月額542万円程度、修繕積立金に置いては(仮に全戸)7500円として370万月額貯まってゆきますから、分母が大きい方が、戸数が少ないマンションよりも、管理や修繕面で金銭的な負担が軽減されるでしょう。

2の2LDKで2室が北側、という間取りは寒く暗いかもしれないので、DINKSには良いと思いますが、子育てや介護には1の方が適している、と申し上げたいところなのですが、1の場合、ステップ階段のようですので、乳児用の乳母車が押せない・・・車いすも無理、ということで、健常者向けのみのマンション、となります。

ご相談者様は独身男性、とのことですから、お勤めに日中は出ているのではないでしょうか。
ご自宅が仕事場でないのであれば、ご結婚後、お子さんが出来たら、2の物件を手放して住み替える、という判断が良いではないでしょうか。

築年数が24年と4年、20年の差があるので、仮に6年住んだ場合1は築30年を経過することになります。
少し先の未来、で判断した場合、築30年でフローリング不可、健常者オンリーの物件よりも、築10年の物件の価値の方が高いのではないでしょうか。

2つは明らかにタイプが異なると思いますので、最後は自分の好みで判断なさるといいと思いますが、部屋の近隣環境、間取り、立地で、自然がいっぱいの環境の方が好き、73平米の方がよさそう、日当たりが大事、ということであれば1になるでしょうけれど、流通具合から考慮すると一駅5分程度都心から遠くとも、2のほうが価値が高いと思われます。

補足

あくまでも上記文章からの推測となりますこと、ご理解くださいますようお願い申し上げます。

価値
中古マンション
マンション
資産
比較

評価・お礼

hiro_fuさん

2012/01/16 19:35

早乙女さま

ご回答いただき、本当にありがとうございます。

非公開らしいので、詳しい物件名は申し上げられないのですが、
1が「パークホームズ」三井不動産
2が「ライオンズマンション」大京
でして、両方とも大手で、安心できそうです。

ご想像通り、1はスラブが薄いためか、下の階に音が響くことを避けるため、
カーペットが必須となっているようです。※1階はフローリングOK

1の総戸数は45戸です。

たしかに修繕費用の貯金は493世帯ですと大きいですよね

私は、会社員で、土日が休みで、平日の日中は家におりません。
非常に的確なご判断かと感じました。本当にありがとうございます。

回答専門家

早乙女 明子
早乙女 明子
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株式会社ガウディ 代表取締役
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

中古マンション購入

2012/01/17 03:00 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、中古マンションの場合には実際の物件での居住状況の良し悪しもあります。

その点を踏まえて検討されることかと思います。

で、今後のことを考えると物件2の方をお勧めします。
築年数やマンション自体の魅力を考えると、例えば、専有面積が広いからと言っていいとはいえません。
また、駅から遠いマンションは、近隣の戸建て住宅と比較され、将来の売却には懸念材料の1つです。

最終的にはご自身のご判断にはなりますね。



以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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マンション購入

評価・お礼

hiro_fuさん

2012/01/17 15:29

ご回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり、実際の居住地を見て判断するしかないですね。

物件2はまだこれから内見する予定なので、そこを見て判断したいとは思っておりました。

ただ、物件2も徒歩11分なので、遠い印象はありますね。

でも、物件1のように遠いところは、古くなればなるほど、戸建と比較されて、
売れなくなることも考えられるとわかりました。

ご意見ありがとうございます。

寺岡 孝

2012/01/18 00:20

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

中古マンションの場合では、もとの所有者の方の住まい方によって大きく異なる場合があり、リフォームして直す必要性があるかもしれません。

また、管理状況やこれからの修繕に対する内容や費用負担の可能性なども把握しておくべきでしょう。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
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