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建売住宅の未着工物件の契約について

住宅・不動産 不動産売買 2009/09/09 14:55

不動産仲介業者の案内で、気に入った間取りの建売住宅が見つかりました。
価格も何とか手が届きそうな物件だったので、問い合わせをしたところ、建築確認申請中とのこと。
ローン仮審査を申込みしてみて、大丈夫であれば購入するつもりでおりますが、
仲介業者から「建築確認申請中(土地も分筆前)なので、とりあえず土地・建物別々の契約を仮に結んで、申請が下りた段階で、建売として再度売買契約を結んでください」と言われました。
もともとの広告が「新築戸建(土地・建物〇○円)というもので、仲介業者も「建売」といっているのに、なぜ2回も契約しなければならないのか理解できず、「確認申請が降りてからの契約にできませんか」と聞いたところ、いやな顔をされ、「そんなことを言われたことはないですよ」と言われました。
物件は申し分ないのですが、不審に思ってしまいました。
このようなことはよくあるものなのでしょうか?
また、建売ですが、未着工なので、手付金を(100万)払ってください。とも言われていますが、これも当たり前のことなのでしょうか?
アドバイスお願いいたします。

くりっぴーさん ( 神奈川県 / 女性 / 36歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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未着工物件の契約

2009/09/10 01:14 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、宅地建物取引業法の中に広告の開始時期の制限という項目があり、広告を行う際には、開発行為や建築確認の許認可後でないと広告してはならないとあります。

今回、建売という広告を行っていれば違反行為になります。
土地の分筆すらできていないのであれば、建築確認すら未だ申請していない可能性もあります。

こうした宅建業法に反する行為のほかに、不動産の表示に関する公正競争規約にも反するために、業者の業務内容としては甚だ疑問に感じます。
また、ローンの審査もできる状況ではありません。

さらに、未確定な物件を業者の都合にいい内容で契約をさせようとし、手付金までも支払わせようとする行為もいただけない行為です。
仮に、手付金を支払った後に建築確認の許認可ができず、思った建物ができない、なんてことも想定できますし、業者が倒産等した場合、手付金の保全がなされていなければお金も戻りません。

ですから、このような状況下では契約をすることはお勧めできません。

どうしても、この物件を購入したいのであれば、それなりの専門家の方に同行してもらうなどして、リスク回避をされるべきでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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評価・お礼

くりっぴーさん

アドバイスありがとうございます。
家族とも話し合った結果、やはり、建築確認申請が通る前の契約は拒否することにしました。
これからまた仲介業者さんと会う予定なのですが、その旨伝えた際の反応によっては、購入検討そのものもやめようと思っています。
確認申請前ですと、仕様変更で追加代金の発生の恐れも
ありそうですし、予算がそんなにないため、建売住宅での購入で探しているのですから、目的とかけ離れてしまいますし・・・。
とても参考になりました。
また、不安なことがありましたら、アドバイスお願いしたいと思います。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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中石 輝

中石 輝
不動産業

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明らかな宅建業法違反です

2009/09/09 17:02 詳細リンク
(5.0)

まず「このようなことはよくあるものなのでしょうか?」というご質問に関しては、
''一昔前はよくあったことで、今でもそんなことをやっている業者が残念ながら存在する''という回答になります。

根本的な問題は''「仲介業者がより多くの仲介手数料を買主様より請求するために、自分に都合のいいことばかりを押し付けている」''ということと、その行為自体が''悪質な行為''だと言うことです。

建売住宅の場合、広告表示の開始時期は''建築確認を受けた後''に制限されます。
この制限は不動産業界が公正取引委員会の認定を受けて設定した自主規制ルールです。

しかし、その規制ルールを無視してまで、建築確認申請中の物件を「新築戸建」として広告する理由は
''・新築一戸建て価格に対しての仲介手数料が欲しいから''
''・とにかく早い段階で数字(売上げ)を上げたいから''
という仲介業者側の思惑です。

また、建築確認前では新築一戸建てとしての契約が出来ませんので、一旦「土地」と「建物の工事請負契約」を2本立てで契約することになりますが、この場合、仲介業者は''土地売買に関する仲介手数料''だけお客様に請求することになります。
建築確認が下りた後に「土地付新築一戸建」として契約をやり直すことによって、仲介業者は建物代金分も含めた売買金額に対して仲介手数料を請求できるようになります。

このような行為は''悪質な行為''とされ、くりっぴーさんがお住まいの神奈川県でも監督官庁である県から再三注意が行われ、場合によっては宅建業者に対し県から指導等がある場合もあります。

仲介業者の担当者も、自分(自社)の行っている行為の悪質性を良く理解していないで、’こんなこと、業界の中では当たり前のこと’程度に考えているのかもしれません。

しかし、あまり事を荒立ててしまうと、せっかく気に入った物件を購入できない、という状況に陥る可能性もあります。
よくお考えになって商談にあたってください。

補足

なお、手付金の金額に関しては、売主側が''いくら以上の額でないとダメ''という要求をしてくる場合が多く、またあまり小額の手付金では契約してくれない場合があります。
(業者が売主の場合、買主は売主側が履行に着手するまでは''手付解除''ができるため、売主側は解除になるリスクをヘッジしたいと考えます。)

また、未完成物件を購入する場合、手付金の額が売買代金の100分の5超であった場合、売主の不動産業者は手付金の保全措置を講じなければなりません。
万が一、契約から決済までの間に売主業者が倒産等の状況になったとしても、買主の支払った手付金は金融機関等により保証されます。

手付金は売買代金の一部ですし、未完成物件を購入される場合には、ご自身のリスクヘッジのためにも、手付金の額を売買代金の100分の5超にされたほうが良いでしょう。

リード 中石 輝
''「仲介手数料定額制」''のリード ホームページ こちらから
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評価・お礼

くりっぴーさん

わかりやすく教えていただき、ありがとうございました。
市販本などを読んでも、簡単にしか書いておらず、
どうすれば良いのか不安でした。

また、わからない事があったら、アドバイスお願いしたいと思います。

本当にありがとうございました。

質問者

くりっぴーさん

手数料およそ1.5倍になるのでしょうか

2009/09/09 17:52 固定リンク

アドバイスありがとうございました。
やはり、建築確認前の契約はやめた方がよさそうですね。
確認前ということは、当然着工もできないはずなのに、何でそんなに契約を急がせるのか不審に思い始めたところでした。

さらに細かく教えていただきたいのですが、
2回契約をするということは、
やはり仲介手数料も2回分請求されて、
通常のおよそ1.5倍になる可能性もあるということでしょうか。
また、手付金についてですが、物件価格3440万円の予定なのですが、これに対して100万円要求ということは、100分の5以下なので保全措置が取られない可能性が高いということになるのでしょうか?
仲介業者は、「保証会社と契約しているので大丈夫です。」
といっているのですが、実際は該当しなくなるのでしょうか?

すみません、教えてください。

くりっぴーさん (神奈川県/36歳/女性)

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