住宅ローン審査で引っかかること - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン審査で引っかかること

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/09/03 00:23

二世帯で家を建てようとしている者です。
住宅ローンは主人と実母のペアで組もうと思っています。
現在検討中のハウスメーカー2社の紹介によりメガバンクへ事前審査を申し込みましたが、
2社共に不可の通知が来てしまいました。

今回土地からの購入でハウスメーカーで建物を依頼するのですが、
もう土地は3日前に契約済で、ローンも約1ヶ月後までには通らなくてはなりません。
しかし事前審査で2社共に不可だったことで非常に不安を感じています。
住宅ローンに関しては知識が薄いため、何かアドバイスがあればお願い致します。

●主人●
年収:前年度613万円
年齢:30歳
勤務業態:一部上場企業会社員
勤務年数:2年(転職前3年、ステップアップによる転職、同業種)
クレジットカード:5〜6枚
その他:奨学金返済中(月1万弱)

●実母●
年収:前年度372万円
年齢:52歳
勤務業態:介護福祉士(国家資格有)
勤続年数:3年(転職前7年、ステップアップによる転職、同業種)
クレジットカード:5〜6枚
その他:夫(実父)が7年前自己破産、但し先日CICにて問題ないと確認済、夫は現在パート社員で年収350万円


●物件情報●
土地(購入済):4000万円
建物(予定額):3300万円
自己資金:二世帯で400万円


●気になる点●
?主人の奨学金が引っかかるのか
?名義人ではないが配偶者に自己破産した者がいると引っかかるのか
?クレジットカードの枚数は引っかかるのか

もう土地を購入してしまったこともあり、
どうしてもローンを組んで二世帯住宅を実現させたいのですが、
この状況では難しいのでしょうか?
どなたか専門家のご意見を頂戴頂けましたら幸いです。
宜しくお願い致します。

せなマンマさん ( 東京都 / 女性 / 27歳 )

回答:4件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

実母を切り離して検討してみてください。

2009/09/03 11:24 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご質問の一つ目の奨学金に関して、育英会等の奨学金は
個人信用情報にはならないので関係ないと思います。

二つ目の配偶者の自己破産に関しては、基本的には関係ありません。
ただし、お母様が、実父の連帯保証人となっていた場合には、
同等の個人信用情報が記録されます。
今回、おそらくその情報が問題になっているのではと推測されます。
CICだけでなく、KSC、CCB、JICにも記録があるかも
しれませんので一度ご確認下さい。

三つ目のクレジットカードの枚数はすこし多めです。
ポイントは、このクレジットカードでキャッシングや
リボ払いをどれくらいしているのかどうかです。
各金融機関によって、キャッシング枠、リボ払いの枠の
計算方法が異なりますが、使用中もしくは使用履歴が
あるものに関しては、問題になる可能性があります。


今回、既に土地を購入済みとのことなので、実母をローンに組み込まず、
一部上場企業会社員であるご主人のみで住宅ローンを組んだら良いと思います。
ご主人だけであれば、建物部分だけの借入であれば返済比率的にも
問題がないので、スムーズに話が進むと思われます。

もし、ご主人だけでもローンが通らないのであれば、
ご主人のクレジットカード関係の使用履歴、事故履歴等が
問題になっているのかもしれません。

何か事情があって、どうしても実母をローンに組み込みたいのであれば
仕方がありませんが、基本的には実母を今回の住宅ローンから
切り離して話を進めたほうが良いと思われます。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

せなマンマさん

ご返答ありがとうございました。
気になる点の解決ができ、誠に感謝致しております。

ただ私の文章能力が劣っていたせいか、
土地に関して補足がございます。
土地は購入済みと記載しておりますが、
売買契約を交わしたのみで、ローン特約がついています。
したがいましてローン決済が下りない限り正式に購入したとは言えない状況です。

ですので主人と実母のペアで土地と建物のセットで7000万円の借入れを希望しているのです。
実母を切り離すととてもとても二世帯は実現不可能な話となってしまいます…。

せっかくご回答頂きましたのに、大変失礼致しました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの査定について

2009/09/03 11:57 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

査定についてですが、総合的に判断されるので正確にはわかりませんが、不利な点は自己資金が少ないこと、勤続年数が3年未満であること(ステップアップで年収があがっていれば考慮はされますが、絶対にOKというわけではありません。)です。

気にしている点に関しては、あまり問題はないと思われます。
自己資金は本来ならば物件価格の2割+諸経費分(2000万円ぐらい)を用意するのが査定には有利な条件です。自己資金をもう少し増やすことは難しいでしょうか。

あとは、複数の金融機関とフラット35に査定を出して見るしかありません。

評価・お礼

せなマンマさん

ご返答ありがとうございました。

自己資金に関しては本当に少ないことが情けないとは思っています。
ただ今回ローン融資にあたって両家共に抱えていたオートローンの完済にいくらか費やしてしまったせいで、結果自己資金額が少なくなってしまいました。

とはいえ先生のおっしゃる査定に有利な条件には程遠い額しか用意できなかったのですが。

ハウスメーカーを介しての銀行選びだけではなく、
個人でも他行をあたってみようと思います。

貴重なアドバイスをどうもありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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ローン審査の件

2009/09/03 16:40 詳細リンク
(5.0)

せなマンマさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『どうしてもローンを組んで二世帯住宅を実現させたいのですが、この状況では難しいのでしょうか?』につきまして、土地と建物を合わせたローン金額6,900万円を住宅ローン金利3.0%・35年返済とした場合、2人合わせた手取り年収金額(母親は1/2)に占める住宅ローンの負担割合は40%ほどになってしまいます。

また、ご主人様の勤続年数につきましても、三年未満となってしまいますので、住宅ローンを組むことは難しいかも知れません。

ただし、ハウスメーカーの担当者の方もこのような状況は十分に認識したうえで、ご提案していますので、せなマンマさんだけが責任を負う必要性はないと考えます。

今回のことはとても残念ではありますが、ローンの審査に通らなかったのですから、白紙撤回などということも含めて、ハウスメーカーの担当者の方ともよく話し合ってください。

以上、あまりお役に立てませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

せなマンマさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもわからないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

せなマンマさん

ご返答ありがとうございました。

やはり主人の勤務年数が厳しいのですね。
ステップアップのための転職とはいえ、甘く見ていました。

ただハウスメーカーの担当者は今回記載した情報より詳細なものを知っていながら妙に自信満々でトータルにサポートしてくださるので、少々期待感もあったりします。
(それが仕事なのでしょうけど…)
まだローン審査と言っても事前審査での結果ですので、
ハウスメーカーの担当者を信じて可能性にかけてみようと思います。
神頼み的な部分は若干ありますが。

貴重なアドバイスをどうもありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン額(建物価格)をもう少し下げる!

2009/09/03 09:45 詳細リンク
(5.0)

せなマンマ様へ

はじめまして、実務経験を基にアドバイスするFP事務所アクトの山中と申します。
今回、せなマンマ様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか

(ご参考:三井住友BKの9月金利)

1.住宅ローンのお借入限度額につきまして、

年収(合算)985万円、期間35年、金利3.56%(全期間固定)、返済負担率(〜35%以内)、他の債務を考慮せず。

・毎月の返済限度額 287,291円以内
・年間の返済限度額3,447,492円以内
・借入限度額 6,890万円以内

2.ご希望の住宅ローン7,300万円(土地・建物)につきまして、

・毎月の返済額 304,245円
・年間の返済額3,650,940円
・返済負担率 37.06%

3.そして、頭金400万円につきましては、
土地の仲介料(126万円程度)・建物の設計料等(100万円程度)・銀行ローン関係200万円程度)で粗利用されると思います。

4.結論的には、他の事由を優先して住宅ローン額(建物価格)をもう少し下げることをご提案いたします。

以上

評価・お礼

せなマンマさん

ご返答ありがとうございました。

建物価格を下げる方法は、実は私も検討しておりました。
例えば今検討中のハウスメーカーは鉄骨系プレハブ工法を主とするメーカーなのですが、
木造軸組工法を主とするメーカーでローコスト化を図ればいいかと。
建物価格で1000万円程減額できれば多少はローンも組みやすくなるのかなと思っていました。

ただ主人が何分耐震性・耐火性等の理由から鉄骨信者でありまして…。
でもそこは私が説得できるよう頑張ろうと思います。

貴重なアドバイスをどうもありがとうございました。

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