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対象:住宅設計・構造

用途変更で使用できる?

住宅・不動産 住宅設計・構造 2009/04/24 15:08

以前、父が開業していた病院(2階建て鉄筋コンクリート造り)をリフォームして2階を住居、1階をテナント(飲食系及び事務系)として再利用できないかと考えております。

「かなりの補強をしないと検査は通らないのでは?」「新しくビルを建てる位費用がかかるのでは?」と言う方もいるものですから実際のところ可能なのかどうかのアドバイスをいただければと思っております。

竣工年:昭和43年3月
構 造:鉄筋コンクリート2階建て(3階屋上、塔屋あり)
用 途:診療所

<改装後のビル使用内容>
2階:住居
1階:飲食および事務系のテナント

よろしくアドバイスください。

悩める施主さん ( 神奈川県 / 男性 / 43歳 )

回答:3件

武原 賢典

武原 賢典

1 good

耐震補強工事をしなくても良い場合もあります。

2009/04/25 11:21 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。熊本の賢建築 武原と申します。

昭和56年以前の建物は構造的に、現在の構造基準に比べて弱い構造といえます。

悩める施主様の建物の2階部分は病室だったのでしょうか?

建築基準法において、構造計算上、病室などと住宅の居室を比べた場合、同じ積載加重です。

悩める施主様の建物を用途変更確認申請する際に、その積載加重を減らす方向で用途変更の計画を行う場合、構造上の用途変更は発生しない可能性もあります。

つまり、用途変更確認申請において、構造上の用途変更はしなくても良いかもしれません。
しかし、その際に関しては、行政庁との綿密な打合せによる確認が必要となります。

もし仮に耐震補強をする場合、耐震診断を受けて、耐震補強設計を行った後、耐震補強工事をすると思います。その期間は約半年以上かかると思っておいたほうが良いでしょう。費用に関してもはっきりした事はいえませんが、何百万単位といえるでしょう。

上記は、あくまでも今までの経験上の話で、今回のケースに当てはまる物ではありません。参考になれば幸いです。又、お気軽にご相談ください。

評価・お礼

悩める施主さん

当初は既存の建築物を取り壊し新たにビルを建設する予定でしたが、中々思うように融資の話が進まないため代替案としてリフォームの話が上がった次第です。

2階部分は元々病室でしたので住居への変更は容易なようですね。

アドバイスを参考に検討したいと思います。

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現在の設計法とはかなり異なるかも

2009/04/24 19:00 詳細リンク
(5.0)

悩める施主さんこんにちは
パルティータ建築工房の森岡です。

昭和43年というと、新耐震設計法以前はもちろん、さらに1世代前の設計規準の可能性があります。

とすると、現在の規準より耐震性は低く、「かなりの補強をしないと」というのは、当たっているかもしれません。

とはいえ、壁の多い建物の場合は、それ程でもない可能性もあり、

用途は、診療所から住宅と、荷重は軽い方向に

さらに、屋上の防水押さえコンクリート(もしあれば)を撤去したり、塔屋を撤去したりして軽量化し(減築)、耐震性を高めるような可能性もあるので、

専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

既存建物の設計図、計算書、等の設計図書、確認申請書が必要です。


参考にしていただけたら幸です。

パルティータ建築工房サイトはこちら
東京都中野区の建築設計事務所 注文住宅/二世帯住宅/リフォーム

住宅の疑問にこたえる、「住宅こたえるね!ット」はこちら

評価・お礼

悩める施主さん

用途変更する上で基本的に必要となる書類、耐震性を高める上での軽量化など分かり易くご説明頂きましてありがとうございました。参考にさせていただきます。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

安藤 美樹

安藤 美樹
建築家

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用途変更について

2009/04/25 14:14 詳細リンク
(5.0)

<用途変更について>
・用途が変更になっても、建物の積載荷重(家具などの物品や人の重さ)が増えなければ、用途変更は出来ます。

診療場から住居の変更は、積載荷重が増える方向ではないです。

1階については、店舗・テナントの種類によっては増える可能性があるかもしれませんので、チェックはしたほうが良いと思います。

出来れば、増えない方向で考えていくのが良いと思いますが、

荷重が増える場合でも方法はあります。建物の建てて時の構造図や構造計算書がありますか?
万が一1階の荷重が増える場合は、構造の書類から、荷重が増えても躯体(柱や梁・壁)に余力
がある書類を作成していく事も可能です。

<耐震補強について>
・建物を建てたときの耐震基準と、現行の耐震基準は大きく違います。用途変更の場合は、建てたときの耐震基準です。

悩める施主さんが、用途変更するこの機会に建物の耐震性を見つめなおすのは、別のお話と考えたほう方が良いと思います。


少しでも参考になればと願っています。

安藤建築事務所 安藤より

補足

悩める施主さんへ
お返事を頂き、ありがとうございます。

1階が喫茶店と事務系等との事、荷重が増える事は、ないですね。安心しました。

耐震基準については、用途変更ならば、竣工時の基準です。

よりよく計画が進められますよう、お祈りいたしております。

評価・お礼

悩める施主さん

とても分かり易いアドバイスありがとうございました。

2階部分は病室や看護婦詰所、調理場、浴室などを擁している建物ですので、住居としても問題ないようですね。

1階部分には、診察室、薬局のほかに手術室やX線室などがありかなりの重量物を配置しておりました。

用途変更後は、喫茶店と事務系もしくはフラワーアレンジなどのカルチャー教室などができるテナントをと考えておりますので、素人的には荷重が偏るような事は内容に思うのですが・・・。

また、耐震基準は、現行の基準を満たさなくとも用途変更ならば竣工時の基準でよいのでしょうか?

いずれにしましても今回のアドバイスを参考に検討を進めてゆきたいと思います。

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