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対象:不動産売買

土地活用で一棟アパートを契約したが解約したい

住宅・不動産 不動産売買 2008/11/09 10:04

はじめまして
早速悩みを相談させてください。
実家の77歳の両親が相続税対策にある不動産会社からアパート経営を勧められ 契約をした後で私が建築計画書をみたのですが驚きました。
農地を地盤強化して2階建ての1LDK(13.5坪)×12戸で 軽重量鉄骨アパート、総額1億3千7百万円の 金利当初10年間2.3%その後2.6%30年ローンの契約をしていました。
私がそのメーカーに掛け合ったところ30年のサブリース契約料が3%工事代金にかかっており また通常管理費は4%+サブリース料金として5%が家賃収入から引いた収支で表面利回りは7.2% 実質利回りは5.7%でした。金利が甘く計算されており修繕積立金は含まれていないのでとても危険な投資アパートになる可能性があることを両親に説明しました。サブリースの意味も全くわからない老夫婦に父が万が一のときは今のままなら相続税が2千万かかるところが債務をすることによってほとんどゼロになるし毎月10万以上目をつむっていても家賃がずっと振込まれると 信じています。賃貸料は永遠ではない話などをすると驚き解約するとメーカーに申し出たところ 約200万の違約金が発生するとのことでした。全く工事は着工してませんが来週その違約金額がはっきりわかるのですが私は契約時の手付け金の10万円と実際にかかった土地測量代などを違約金としてせいぜい50万くらいだと思うのですが土地の測量 図面 建築計画提案書作成のみで200万違約金を要求するのはおかしくないのでしょうか?契約書に記載されていたら必ず支払い義務があるのでしょうか?
宜しくお願いします。

harukuさん

回答:1件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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契約の解約

2008/11/09 13:45 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、実際には契約書等を確認しないとなんともいえませんが、よくあるのは契約金の没収等を違約金とするケースが多いようです。

ただ、今回の場合では、アパートの事業用ローンを組んで相続税対策をする訳ですから、そのローンに関して、通常は事業を承継する方の了解も必要ですし、ローンの申込にもその方の署名捺印が必要になります。
現時点ではそうした承継者に対しての説明もなく、アパート事業に関してもユーザーに対してそのリスクの説明もされていない様子です。
悪い見方をすれば、30年もずっと同じ賃料でサブリースしてもらえる契約ならばいいのですが、書面では賃料変更やリース契約の打ち切りができるようになっている可能性があります。
このなると詐欺的な要素にもなりかねません。

こうしたことから、解約をされる場合の1つの方法としては、消費者契約法に反する行為があることを伝え、契約金もすべて返還してもらうことを申し出てはいかがでしょうか?

消費者契約法では、将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供することや、その内容が確実であると誤認させた場合には、その申込や意思表示は取り消すことが可能なものです。

必ずしもこれらの方法がうまくいくとは限りませんが、今後、業者とよく話合いをされて解決をされることをお勧めします。

場合によっては行政庁等に相談されて下さい。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。


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回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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質問者

harukuさん

寺岡様へ 

2008/11/09 18:48 固定リンク

ご丁寧なアドバイスを頂きありがとうございました。ご指摘の通り将来における家賃収入が変更する可能性があることは契約書には記載されていますが口頭ではリスクは全く説明されていません。
私が税金対策どころか赤字経営になって土地もアパートも手放す怖れもあることを説明するとかなり驚いていました。年を老いた両親が子供に相談することもせず不動産やさんを信じた希薄だった親子関係を反省しています。ギリギリのところで私が介入したので寺岡様のアドバイス通り 消費者契約法を調べて知識を得てから不動産やさんが解約されるなら約200万はかかりますよ という違約金の詳細を見て話し合いをしてみます。相手が応じないようなら行政庁にかけあってみます。また報告させて頂きます。ありがとうございました。

harukuさん

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