中古建物の減価償却方法について

マネー不動産投資・物件管理 2008/06/17 16:42

先日、築３０年ぐらいの中古建物を、５５０万円で投資用に購入しました。その建物は、借地で、かつ再建築不可の、一見微妙なものでしたが、リフォームすればまだ使える程度だったので購入に踏み切りました。
そして、その後４００万円をかけて修繕を行いました
。賃貸の募集も行い、入居者が決定した段階です。
修繕の内容は、
・補強
・間取り変更（ドアなどを新設）
・外壁新規サイディング
・一部畳→フローリング
・一部畳表替え
・キッチン・バス・トイレ・洗面台など新規入れ替え
・クロス全面張替え
・ペンキ塗り替え
です。
この場合、減価償却はどのようにするのかお教えいただきたく質問しました。

?まず、借地でかつ再建築不可の建物の場合、購入した建物の価格をどのように算出するのか（契約書には借地権・建物の価格は分けられていません）

?減価償却の際、?で算出した建物価格と、リフォーム価格を別々にして減価償却するのか。その場合、建物部分については中古資産であるため法定耐用年数×0.2として計算していいのか

?再調達価格の50％を超えた場合は法定耐用年数そのままになるそうですが、今回の事例の場合はどうか。もし法定耐用年数になるのであれば、リフォーム代と合算して減価償却するのか。

?リフォーム代について、建物と設備に分けて減価償却を行ってよいのか

以上、今年度の確定申告に向けてあらかじめ把握しておきたいので、教えていただけると幸いです。よろしくお願い申し上げます。

inu2007さん（東京都 / 男性 / 23歳）

回答：1件

専門家

運営事務局
編集部

中古住宅の減価償却について

2008/07/09 15:51 詳細リンク

: (4.0)

米田です。回答させて頂きます。

まず最初の質問について、まず借地権については、その地区の借地権割合や借地権相場を調査し算定します。
建物については、現在新築を建てることを想定し、減価償却率を乗じて算出します。
税務上の減価償却と実際に売買における減価修正とは少しニュアンスが異なりますので、注意が必要です。

二番目以降の質問については減価償却の際、建物価格の当初取得原価からの減価償却と、リフォーム部分(資本的支出)を別々にして減価償却します。法定耐用年数については税務上決まりがありますので、税務署・税理士等の専門家にご確認ください。

評価・お礼

inu2007さん

ご回答ありがとうございました。

借地権の価格については、その地区の借地権割合や借地権相場を調査し算定するとの御回答でしたので、その土地が接道していない等の特殊事情はあまり考慮されないのですね。そのように計算すると建物の価値は限りなく0に等しくなってしまい、建物本体については、減価償却出来ない可能性も出てくるということですよね。税務署になんとか建物部分の価値をもう少し認めていただけないか聞いてみます。

減価償却については建物の価格とリフォーム部分(資本的支出)とを別々にするという回答をいただき、自分が知りたかったことが一部解決しました。
改良によって再調達価格の50％を超えた場合は、具体的にどうなるのかはちょっと複雑そうなので、アドバイスいただいたとおり税務署や税理士の先生に相談させていただきます。
この度はご回答ありがとうございました。