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投資用物件を購入しました!

マネー 不動産投資・物件管理 2008/11/07 16:15

埼玉県内で築23年3DKの戸建てを購入しました。
立地としては、徒歩10分圏内に大型スーパーがあり、ショッピングモールまで車で15分。
JR線まで車で10分。JR線から東京まで40分強。
不動産価格と諸経費を合わせて600万程度でした。
これからリフォームを行う予定で、リフォーム費用に100万弱を見積もっています。

リフォーム箇所は、
1.駐車スペースの整備
現状1台を2台可にするため、コンクリートを打ちます。
2.室内のクロス張り替え
全室張り替え予定(洗面所・トイレ含む)
3.和室→洋室に変更
2部屋を変更。押入をクローゼットに変更。
4.和室の畳を表替え
5.風呂場のタイルが剥がれている箇所を修復
6.ガス給湯器の入れ替え

外構とリフォームは年内位に終わらせようと考えています。

希望としては75,000円で賃貸に出したいと考えています。
しかし、不動産業者には「高すぎて客が付かない」と言われています。
「ペット可にすれば供給が少ないので75,000円でも客は付くでしょう」
と言うアドバイスをもらいました。

そこで質問ですが、
? 利回りを上げるにはどうすれば良いでしょうか?
? 家賃の設定や、借り主募集について良い方法はありますか?
? 良い借り主を見極めるポイントはありますか?
? 借り主募集をかける時期で適切なタイミングはありますか?
? 今年度は確定申告ですか?

りょうたろさん ( 栃木県 / 男性 / 33歳 )

回答:2件

戸建て投資用不動産

2008/11/08 18:54 詳細リンク

投資用不動産購入おめでとうございます。
1.まず、家賃を上げる為の方策ですが、駐車場が2台あるのは大きなポイントだと思います。また、ペット可というのはニーズありますし、更に「大型犬可」という募集の仕方をお勧めします。大型犬の買える賃貸需要は非常に強くある一方、供給が非常に少ないです。また、強いニーズのあるのが「楽器可」で特に「グランドピアノ可」という条件です。建物の構造等によっては無理かと思いますが・・・
2.家賃の設定は早めからスタートするならば高目で提示されて行けば良いと思います。借主募集は外国人もターゲットにするのも手かもしれません。日本人にこだわる必要はありません。また、良い募集をするには良い賃貸仲介会社を探す事が重要です。自社で貸主、借主両方から手数料を得る両手にこだわらない賃貸仲介会社を探す事です。また、ネットの活用が進んでいない会社は絶対に避けるべきです。現在の不動産賃貸においてネットでまずある程度の情報を得てから動くというのが鉄則になっております。駅前の不動産屋等は一見良い様に思えますが、それでもインターネットを活用していない場合には避けるべきでしょう。また、面倒でなければ数社に依頼するのも良いかもしれません。
3.良い借主を見極めるポイントはまずは書かれている情報が詳しく不自然で無い事が重要になります。私自身の失敗したケースは自分の感覚で何故この人が借りるのかという疑念を最初にもった借主に貸したケースです。その借主は家賃の滞納をして夜逃げをしましたが、そういった人との書いた申込書というのは不自然さがあります。それを念頭に入れておかれたら良いかと思います。
4.借主を募集する時期は年明けからで良いのではないかと思います。賃貸が一番動く3月を前に約2か月の期間があります。通常の時期よりも多くの案内を期待出来ます。
5.不動産を買った年なので確定申告されたら良いと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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投資用不動産

2008/11/16 14:40 詳細リンク

現在の状況はもしかすると投資に最適な時期かもしれません。
おめでとうございます。

1、利回りを上げるには・・・・・

投資効率を高めて利回りを上げるには、ランニングコスト(保険料等・維持管理費)をより条件が良く低価格なものに切り替えるなどの対策を講じる。

2、家賃の設定や、借り主募集について良い方法・・・・・

物件最寄駅周辺の不動産会社で家賃設定を調査してみるとよいでしょう。

3、良い借り主を見極めるポイント・・・・・

保証人等がしっかりしているかどうか、万一の場合リスク回避を検討する。

4、借り主募集をかける時期で適切なタイミングはありますか?

企業の決算集中期(通常3月が多い)や進学時期(これも3月が多い)
したがって春の需要期に向けて1〜3月ではないでしょうか

5、今年度は確定申告ですか?

確定申告をして下さい。(最寄りの税務署で相談を受け付けてくれます。)

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