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投資用マンション購入時の確定申告

マネー 不動産投資・物件管理 2007/04/16 18:33

現在、中古マンションの購入を予定しております。
通常、土地・建物・付属設備の内訳がありませんが、建物・付属設備の減価償却を行う際、取得価格、償却年数はどのように計算すべきでしょうか?取得価格は、固定資産税の比率に応じ配分し、償却年数は、(新築の場合の年数(鉄筋鉄骨は47年)-築年数)×1.2倍とすると教わったことがあるのですが、この方法で良いでしょうか?

ミッチャンGOGOさん ( 東京都 / 男性 / 35歳 )

回答:2件

徳田 里枝

徳田 里枝
不動産投資アドバイザー

3 good

評価証明書の価格で按分しましょう!

2007/04/27 16:56 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。?リッチロードの徳田と申します。

中古マンションの土地と建物の内訳は、
?売買契約書に明記されている消費税の金額から逆算する。
(消費税は建物にしか課税されないため)か、
?評価証明書の金額で按分する。
のが良いと思います。

売主が一般個人の時は、消費税が明記されていないケースも多いので、その時は、評価証明書から計算します。

ためしに計算してみましょう。

例えば 販売価格  800万円のマンション

平成18年度 評価証明書の土地の価格額が88,480,953円
持分が 119460分の1825 だとしますと、

土地の評価額=88,480,953円÷119460×1825で≒1,351,730円 となります。

また、建物の評価額が1,585,281円だとしますと、

●土地価格=8,000,000×1,351,730÷(1,351,730+1,585,281)=3,681,920≒370万円
●建物価格=800万−370万=430万円となります。

次に建物を“躯体”と“付属設備”に分けます。

?躯体=430万円×65%×90%=2,515,500円
?付属設備=430万円×35%=1,505,000円

躯体に90%を掛けるようになったのは、10年ほど前からです。
減価償却費は上記の??の金額を基礎として、計算していきます。

償却年数は、仰るとおり47年−築年数×1.2で、正しいですよ。

ちょっと面倒くさかったでしょうか。ごめんなさい。
何か分からないことがありましたら、いつでもお問合せください。では・・・

評価・お礼

ミッチャンGOGOさん

明確なご回答有難うございました。
具体的な計算例まで教えて頂き、非常に助かりました。購入時には自分で計算し、確定申告してみます。

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実は、税法上の規定はありません。ですので・・

2007/07/08 12:41 詳細リンク

こんにちは。実践!金持ち大家塾板橋校を主宰している大友哲哉と申します。

結論から言うと、土地と建物の割合は自由に決められます。土地3:建物7、はいけるはずです。2:8は税務署に否認された事例があります。建物と付属設備は、概ね7:3で処理しましょう。当然、付属設備の減価償却は定率法を選択しましょう。買う側としては、この方法が、節税効果が大きくなります。

これ、僕は投資ノウハウとしては教科書的な処理方法だと思っていたのですが、知らない人はまだまだ多いようですね。ちなみに、一般的な税理士は、税務署に睨まれたくないので、より安全な処理を選択しがちです。

実は、土地・建物・付属設備の内訳をどうするか、税法上の明確な規定はありません。ただ、国税不服審判所の裁決があります。その内容は、別の回答者さんの通りです。

しかし、原則論を言うと、実態に合わせて分ければいいのです。

実態。

例えば、「この中古マンションは、室内を○年前に大規模なリフォームを行った。だから建物の価値は、固定資産税評価額で按分した以上の価値がある。」のであれば、その実態通りでよいのです。

このように、売主と買主の間で、土地と建物の金額について納得して契約していれば、その内容でいいのです。具体的には、土地いくら、建物いくら、消費税いくら、と契約書に明記します。

税法上、明確な規定がないのって、いろいろあります。ポイントは、実態に即しているかどうか、合理的な説明ができるかどうかです。この準備を面倒がるのと、そうでないのとで、税金が変わってきます。

このレベルのノウハウは金持ち大家塾板橋校に参加するとゴロゴロ(は言い過ぎか?)聞けますので、次回、ぜひご参加下さい。

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