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住宅の名義について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/04/01 16:37

お世話になります。
住宅の名義について質問させて下さい。

住宅購入当時、
主人一人では融資がうけられなかったようで、
主人の実家を担保にさせてもらって、
親子ペアローン(8割主人、2割主人の父)を組んだようです。
父に借りてもらう形にして、実際には主人が返済し、
「主人が返済しました」と言えば主人の全部を名義にできる、と
当時に説明を受けたようです。
一部抜けているところもあるのですが、毎月主人から父の口座へ
ローン代金を振り込んだ記録(通帳明細)が残っています。
知り合って結婚する前にローンが実行後されていたので
妻はローンや名義についてあまりよくわかっていません。
結婚後、父の分の借入れの繰り上げ完済等に妻の貯金を使っています。
繰り上げ返済と繰り上げ完済の記録は、
口座に直接入金してしまったので、誰の資金が口座に移動したのか
という記録は残っていません。

こんど、残りのローンの借り換えを考えていますが、
借り換えに際して、
父の名義になっている部分をそのままにしておいてよいものか、
主人の名義に変更しておいた方が良いのか、
もしくは妻の名義に変更した方が良いのか、
どうなのかよくわかりません。

共同名義になっていると、借り換えるときに、
父にも保証人になってもらわないといけないようだし、
できることなら、主人の単独名義か、父の分を私の名義に変更など
しておいた方が良いのかと思うのですが。。

どうするのが良いか、アドバイスいただけたら嬉しいです。
費用がかかる場合は費用の目安を教えていただけると助かります。
問い合わせるのは当時の不動産屋さんと、担当して下さった司法書士さんとどちらにするのが適当でしょうか。
よくわかっていなくて的外れな質問をしているかもしれませんが よろしくお願いいたします。

かったん12さん ( 奈良県 / 女性 / 37歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

借り換えの件

2008/04/01 17:13 詳細リンク
(5.0)

かったん12さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

住宅ローンの借り換えを行う場合、借り換えを希望する金融機関にお問い合わせしていただくことになります。

この場合、お父さんとご主人様の共有持ち分になっていると思われますので、お父さんの持ち分につきましては、担保提供が必要となると思われます。

尚、将来、相続でご主人様がお父さんの持ち分を取得する予定でしたら、相続時精算課税制度という制度を利用することで、お父さんの持ち分をご主人様の名義にすることができます。

また、お父さん分のローンが残っている場合、将来の返済のことを考慮した場合、お父さんの分も含めて、ご主人様だけで借り換えを行った方がよろしいと考えます。

この場合、ご主人様に返済していくのに十分な収入があるかなど、金融機関の審査を受けることになります。

尚、借り換えにかかる費用につきましては、借り換えを希望する金融機関にお問い合わせください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

かったん12さん

アドバイスありがとうございます。
銀行さんから紹介される司法書士さんに相談してみます。
繰上げ完済した際のお金の出所の記録が残っていないので、移転登記が無理そうだったら、教えていただいた相続時精算課税制度を利用して相続するという方法も考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

取得するには、贈与又は売買で!

2008/04/01 19:16 詳細リンク
(5.0)

かったん12様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は永年に亘り銀行でお客さま相談業務に従事して参りました。その経験を生かし、ユーザー様への対応をしております。
今回のかったん12様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
住宅ローンの残債がどの位か?さらに、物件の所有形態(割合)がどの位か?
住宅ローン借換え時にはご主人さまが契約者で、お父さまが保証人兼担保提供者となります。そして、いままでの返済実績と物件持分は連動しておりません。
もし、お父さまからご主人さま若しくはかったん12様が取得するには、贈与又は持分の売買が必要となります。売買には、正規の評価で取引をしませんと贈与が発生いたしますので、お近くの不動産鑑定士(事務所)に依頼をして評価算出をしてもらいます。それに併せて妥当な価格で売買を行い所有権移転をされればよいと思います。
しかし、親子間でトラブル等なければ、お父さまが万が一の時に相続として取得された方が費用が易く済むと考えます。
以上

評価・お礼

かったん12さん

アドバイスありがとうございます。
父の分の借入れ分は夫婦で返済したので、
名義の移転に際して、新たに父の名義分の代金を支払う金銭的な余裕はありません。
売買をする必要があるなら、相続の方を選ぶしかありません。
親子間でのトラブルはありません。
銀行さんから紹介される司法書士さんによく相談してみます。
ありがとうございました。

質問者

かったん12さん

ありがとうございます。

2008/04/01 18:10 固定リンク

回答ありがとうございます。
質問が説明不足ですみませんでした。
相続時精算課税制度、知りませんでした。
父の借入れ分は500万で、主人と妻の資金で繰り上げ完済済みで残高0円です。
ローンの借りかえも電話問合せでは、特に問題はないようです。
実際夫婦でお金を払ったので、ローンを借りかえる前に、「名義を主人にしておいたら?」と義父母に言われました。
名義が主人だけなら、義父は保証人にならなくて良いですから。。
それで、どうするのが良いか 質問させていただきました。
借かえをする前に名義を変更した方が良いでしょうか。。
アドバイスしていただけることがあったら、アドバイスしていただけると嬉しいです。

かったん12さん (奈良県/37歳/女性)

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