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住宅の名義変更とローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/17 21:49

住宅ローン返済で苦しんでおります。
お知恵をお借りしたくお願いします。

父親名義のマンションを35年ローンで購入し、
残り25年でローン残高が2100万ほどです。

家族は私(会社員)、弟(派遣社員)、父(年金暮らし)、母(専業主婦)の4人家族です。

不景気のあおりで父の退職金も無く、
それぞれの収入が下がり一年程は貯蓄を崩しながら過してきましたが、
このままでは近く破綻する事が見えております。

売却の事も考えましたが、恐らく200万~500万程担保割れで結局負債が残りそうです。
負担分を自己で用意する事も難しいです。(100万位なら・・)

また旧住宅金融公庫のゆとり返済期間が終了して現在の金利は4%とかなり負担です。

そこで借り換えを考えておりますが父の年齢が現在68歳と言う事と、
年金暮らしなので収入が乏しく父名義での借り換えは不可能だと思っております。

素人考えで以下の方法が出来ないかと考えております。

1私が連帯保証人となり、父が借り換えする。(実現可能か分かりません)

2私に住宅の名義変更、
または私と弟の共同名義(できるのかはわかりません)等にしてから
借り換えが出来ないかと考えております。

実際このような事は可能でしょうか。
可能な場合諸費用や方法等はどのようにすればいいでしょうか?

別途質問ですが、

1借り換えの際現在の残り25年の期間を
30年~35年等に延長して支払額を抑える方法は出来ませんでしょうか?

2借り換えした場合、支払った住宅ローン保証料の返金はあるのでしょうか?

3借り換え後、現在加入している団体信用生命保険はどうなりますでしょうか?

質問が多く大変恐縮ですが、何卒宜しくお願いします。

補足

2010/07/17 21:49

FP事務所アクト/山中様、リアルビジョン/渡辺様
早速のご返信ありがとうございます。

追加で頂いたご回答にさらにご返答とご質問させてください。

名義は父親単独となっております。
私の場合の連帯保証人は父では難しいので、
親戚の叔父にお願いする事を考えております。

名義変更は可能なようですが、
父から私への名義変更は贈与税の対象にならなく、
あくまでも売買と言う事なので、その点は問題ないのでしょうか?

またご教授頂いた方法が上手くいった場合、
私は下記の認識をしています。
今回の場合は私が父から物件買取し、
父は現ローンの完済となり、私が新たに住宅ローンを組むと言う事なので、
借り換えとは違い私が2100万円の中古物件を買うようなイメージです。

こうなると金融機関の選択が自由にできるのかなとも思っております。
それともやはり借り換えと言う事でしょうか?

utamaroさん ( 埼玉県 / 男性 / 30歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの名義変更と借り換えについて

2010/07/18 17:03 詳細リンク
(5.0)

utamaroさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『私が連帯保証人になり、父が借り換えをする。』につきまして、現在、お父さんが返済中の住宅ローンにつきまして、後からutamaroさんが連帯保証人になることは難しいと思われます。

『私に住宅の名義変更...』につきまして、名義をお父さんからutamaroさんへ売買などにより所有権を移転したうえで、新たに住宅ローンを組むということでしたら、可能性はあると考えます。

以前に、この場合と同様にご両親から子どもさんに売買により、所有権を移転したうえで、も住宅ローンを新たにお子さんが組むということで対応してもらえた金融機関がありましたので、現在、お父さんが住宅ローンを組んでいる金融機関を含め、ご相談してみてください。

『借り換えの際、現在の残り25年の期間を30年~35年等に延長...』につきまして、新たにutamaroさんが住宅ローンを組むということになりますので。可能だと考えます。

また、現在、加入している団体信用生命保険につきましては、名義がお父さんの名義となりますので、utamaroさんが住宅ローンを新たに組んだ場合には、改めて加入し直すことになります。

少しでもお父さんを助けてあげてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

所有権
移転
名義
連帯保証人
売買

評価・お礼

utamaroさん

リアルビジョン 渡辺様

早急のご返信誠にありがとうございます。
父にも頂いたお話を説明した処、大変感謝しておりました。

誠に恐縮ですが、
補足部分のさらなるご質問にお答え頂きたくお願いします。

渡辺 行雄

utamaroさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

親子間の売買につきましては住宅ローンを申し込んだ金融機関と予め打ち合わせを行ったうえとなります。

よって、まず、金融機関で相談していただくことが先決となります。

尚、これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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条件変更等を含めて、先ずは旧住宅金融公庫取扱銀行等で!

2010/07/18 12:04 詳細リンク
(5.0)

utamaro様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、utamaro様からのご質問につき、お応えさせてただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.原契約には、当初お父さま(58歳)が旧住宅金融公庫で住宅ローン契約(35年)を行い、その際にutamaro様が連帯保証人(又は連帯債務者)となっていましたでしょうか?

2.つまり、親子ローンとした性質の住宅ローンであれば、他の金融機関への借換え対応はし易いと考えます。

3.しかし、お父さま単独で住宅ローン申込みされていた場合、

・utamaro様が新たに連帯保証人は?

・住宅の所有者名義変更は?

・旧住宅金融公庫のローン期間延長は?

・他の金融機関へ借換えした場合の保証料返還は?

・他の金融機関へ借換えした場合の団体信用生命保険は?

以上は条件変更等を含めて、旧住宅金融公庫取扱銀行等での具体的ご相談をお勧めいたします。

以上

評価・お礼

utamaroさん

FP事務所アクト/山中様
ご返信ありがとうございます。

現在は父単独の名義となっております。
購入当時は団体信用生命保険に加入したので、
父の購入時は連帯保証人は無かったようです。

金融機関にも夜と思いますが、
借り換えで私が購入する際の連帯保証人はやはり、
年金収入だけの父では難しいでしょうか?
この場合は親戚の叔父にお願いする予定です。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

utamaro様へ

中途半端の回答に拘らず、高い評価を頂き有難うございます。
この旧住宅金融公庫の金利が推測ですが、2.8%から4%へ急増する対処として最も現実的な方法は、旧住宅金融公庫取扱代理店の銀行へ借換え相談することが先決と考えます。そこで、借換えのポイントとしては以下の2点を強調されることと思います。
1.主たる借入者(お父さま)に連帯保証人(又は連帯債務者)としてutamaro様を付加する。

2.借換え期間は通常は25年程度ですが、金利は出来るだけ長期の固定金利型で銀行と折衝されてはいかがでしょうか。

尚、親子間売買(住宅ローン対象外)や叔父さまへの依頼を現実的ではないかと考えます。

以上

FP事務所アクト
山中 三佐夫

佐嘉田 英樹

佐嘉田 英樹
不動産コンサルタント

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まずは返済方法変更の相談で

2010/07/18 23:51 詳細リンク
(5.0)

utamaro様へ

はじめまして。不動産コンサルティング会社のACMプランナーズの佐嘉田です。

さて、昨今の不景気により、給与所得が減少して住宅ローンの返済に苦しんでいる方が多く、旧住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)でも、そのような方に対応すべく、返済方法の変更の相談にのってくれます。最高15年間の返済期間の延長を認めることにより、毎月の返済額を減らすことができます。細かい適用要件はありますので、まずは相談されることをお勧めします。金利は変わりませんが、手数料がかからないので、まず最初に検討すべきだと思います。通常であれば連帯保証人の追加は要らないはずです。ただし、お父様の年収では適用要件を満たさない可能性もあるかもしれませんので、その場合には連帯保証人を追加し収入合算して審査してもらえないか、相談する手もあるかもしれません。

次に、金利を下げ、さらに返済期間を延ばすことによって返済額を減らそうとするのであれば、お父様の年齢を考慮して親子リレー返済を活用すれば、所有権移転をしないで、借り換えをすることも可能になると思います。
もちろん、utamaro様に所有権移転してその上で新規にローンを借りる手もありますが、所有権移転登記費用がかかりますし、売買価格の設定の仕方次第では、贈与税が課せられる可能性もありますので、注意が必要です。

いずれにしても、早めに相談して、対応策を取ることが肝要です。そして、何(ex.毎月の返済額、金利、借主、初期投資額・・・)を主眼において、今の状況を改善しようと考えているのか、優先順位をつけておくことも、その対応策を考えるにあたって重要になってくると思います。

ご参考にしていただければ幸いです。

親子
贈与
返済
住宅ローン
借り換え

評価・お礼

utamaroさん

ACMプランナーズ/佐嘉田様
この度はご連絡ありがとうございます。

現状の金利では限界なので、
やはり金利を大幅に下げる事を優先的に考えております。

親子リレーは知りませんでした。こちらも考慮しつつ
私に名義変更して所有権移転登記費用との兼ね合いも考えてみます。
ただ贈与税に関係してくるのは怖い所ではあります。

少しずつではありますが、希望が見えてきました。
また何かあれば引き続きご教授いただければと思います。

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