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中古住宅の個人売買での交渉の進め方について

住宅・不動産 不動産売買 2008/03/11 00:20

現在 借家に住んでいるのですが、家主さんに入居中の家の購入を持ちかけられました

115?で築34年の家付きです。家主さんは1300万で売りたいとの事ですが、この辺りの地価公示価格は76,500円/?なので公示価格で買ったとしても880万円程と思われます

こちらとしては実家に近く、子供を抱えての共働きの為、立地的に購入したいと思い、価格の交渉に伺ったのですが、『公示価格より安い販売価格など一般的にはありえない 20年前の購入価格を下回るので1300万以下にはしない 経営する会社の資金繰りに困っている 販売価格は売主が決めるものですよ』と言う理由で拒否されました

価格を理由に購入をお断りすると後日、一方的に『家賃賃上げの決定』なる手紙がポストに入っていました
現在7万円の家賃を2ヵ月後から8万円にすると言う事でした

他によい物件があれば買いたいのですが、この辺りは古くからの住宅地で引越しや家の入れ替わりが少なく、他の物件を探してはいるのですが、見つかりません

家賃を上げられ、8万円払い続けるのなら購入した方が良いのでは?と思いとりあえずは購入する方向で現在話が進んでいるところです

過去にも「家を買って欲しい」と持ちかけられと思うと「やっぱり手放したくないから売るのは辞めた」と一方的に言われたり、今回も「買ってくれ」「やっぱり売らない」を2回繰り返しました

私共に退去して欲しくてやっているのかと思いましたが、実際に経営されている会社の資金繰りに困っているのは確かなようで、単に嫌がらせではなく本気で買って欲しいようなのです

個人売買で気をつけることや、話すコツなど教えていただきたいです また代理で交渉してくれる機関などあるのでしょうか?ぜひお教え頂けないでしょうか よろしくお願いします

りこぴんさん ( 福岡県 / 女性 / 32歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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中古住宅の個人売買での交渉の進め方について

2008/03/11 08:27 詳細リンク
(5.0)

りこぴん さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました、

「個人売買で気をつけることや、話すコツなど教えていただきたいです」

交渉ごとですので、お互いに感情ごとにならないように進めるのが第一です。



「販売価格は売主が決めるから」とありますが、確かに販売価格は売主が決める
かも知れませんが、売買価格は売主・買主双方が折り合った金額となります。
必ずしも売主の言い値で決まるものではありません。

また、「公示価格より安い物件はありえない」というのも絶対ではありません。
公示価格は一種の指標みたいなものですので、比べるなら固定資産税評価額か
もしくは路線価と比較して、土地の形状や、間口、方位など総合的に判断して
売買価格を決めたほうが無難です。

それと、買わないなら家賃を上げるとのことですが、家賃をあげるには、
それなりの根拠が必要となります。

1.土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減による
2.土地もしくは建物の価額の上昇もしくは定価その他の経済事情の変動により
3.近隣の同種の建物の賃料に比較して、不相当となったとき

などです。このようなことがないのに、家賃を不当に値上げする場合には、
拒否することができます。また、家賃値上げを拒んだことを理由に、退去を命じ
られたとしても拒むことができます。


絶対に手に入れたい物件なら、売主さんの言い値で購入するのもいいと思います
少しでも安く手に入れたいのでしたら、長期戦で価格交渉をされてみてください。
(多少、もめると思われますが)



以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

評価・お礼

りこぴんさん

貴重なご意見ありがとうございました
とても参考になりました!

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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まず個人間売買をおススメしません

2008/03/11 08:06 詳細リンク

こんにちは、りこぴんさん

早速回答をさせていただきます。

1、価格について
質問を読む限り、売主さんも買主さんも「市場価格」を把握しているようには思えません。
公示価格はあくまで参考であり、市場価格は物件の個別性の影響を大きく受けますので。

2、賃料の値上げについて
貸主の一方的な通知で家賃を上げることは何らかの理由がなければ難しいですね。
もちろん現在の家賃が相場よりも安い場合は別ですよ。
この行動からも大家さんの心理状態として「早く売りたい」というところが見え隠れします。

3、過去の大家さんとの問答
どうやら大家さんもコロコロと言うことが変わる方のようですね。

上記1.2.3を整理して考えたのですが、やはり個人間での売買自体をおススメしません。
地元のあなたが選んだ不動産業者さんに「いち早く話が進む前に!」間に入ってもらうほうがいいでしょう。

なぜなら

1、価格について
交渉するにも「たたき台」が必要です。
そのためにも第三者の公平な立場で市場価格について意見を出してくれる方がいるほうがいいです。

2、賃料の値上げについて
これについても上記1と同じ理由、また売買の話と絡むところですので、プロを間に入れるほうがいいと思います。

3、過去の大家さんとの問答
ここが一番の問題です、必ずこのような状態で個人間売買をすれば「言った言わない」のトラブルが発生する可能性が極めて高いです。
不動産屋さんを間に入れることで、「不動産屋さんを介して、お互いものを言うルール」ができますので、トラブルを回避することができます。


(追記で続きを書きます。)

補足

また、直接話となるとお互い言いたいことも言えなくなる可能性も高く結局後味の悪い取引になることもあるでしょう。

契約書の中身、また築が古い物件なので瑕疵担保責任をどうするか?
また権利関係の整理、不動産自体の調査も必要となるでしょう。

さらに預けている保証金などの清算等、いろんなお金の話も出てきます。
お互いにだますつもりは無くても
「あれ?このお金どうなってるの?」というこ可能性も出てきます。


上記のことから、信頼のおける不動産屋さんに間に入ってもらうことを強くおススメします。
それも話が進む前に出来るだけ早く。

もちろん、不動産屋さんにお願いすれば費用も掛かります。
不動産屋さんには状況をありのまま話して、お手伝いをお願いしてみてください。
費用に関しては
・既に売主買主が決まっている話であること
・大家側は手数料を払わない可能性が高いこと
をお伝えして、勉強してもらえるようにお願いしてみましょう。

何度も繰り返しになりますが、手数料を払ってでも不動産屋さんを間に入れることを強くおススメします。

りこぴんさんにいいご縁があることをお祈りします。

この回答に対して不明な点等あれば、お気軽にご質問してくださいね。

質問者

りこぴんさん

ご返答ありがとうございます!

2008/03/11 22:55 固定リンク

田中様

早急なご対応心より感謝致します
夫婦共々、食い入るように何度も読み返し、瑕疵担保責任についてなどの存在も知り、大変参考になりました!! ありがとうございました

本日、家主さんより固定資産税台帳記載事項証明書の写しを頂きました

土地:115?  6,616,295円

土地:2,97?   170,858円 

家屋      1,368,153円


価格は以上のように記されておりましたが、この価格が実際の妥当な売買価格とどう繋がるのか教えていただけないでしょうか。

また 田中さんのご推測どおり不動産業者を入れずに手数料を浮かせたいとの要望は 家主さんからの申し出です 

それに経営されている小売店は現在営業停止処分中でかなり資金繰りが危ういらしく、「早く売りたい!」というのもお察しの通りです

私は田中さんのおっしゃる通り 不動産業者さんに入って頂く方が良いと思いましたが 家主さんはかなりヘンクツな方なので、望まない不動産業者さんを入れるとまた家賃を上げると脅されたり(本当は8万5千円にしようと思っていたと言われました・・)「売るのを辞めた」とか「出て行って下さい」等 もめるのではないかと心配ですがそういったことも不動産業者さんにお任せできるのでしょうか。

家主さんは自称「不動産業も副業でやってますカラ」と言ったデカイ態度で一方的に交渉を進めようとしてきて、やはり素人の私達だけで話を進めると後々後悔することが多そうです

度々の質問で、申し訳ございませんが宜しくお願い致します

りこぴんさん (福岡県/32歳/女性)

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