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対象:住宅設計・構造

実家の敷地内に、新築をたてるには。

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/03/06 16:44

主人の実家(現在同居してます)の敷地内(庭&駐車場)に、新たに家を建てることになりました。
家を新築することは考えてなかったので、全くの無知&どこから手をつけていいかわかりません。

とりあえず、役所に問い合わせたところ、第一種低層地域、建ぺい率50%、容積100%、準防火地域、高さ10mまで、、また、2008年からは80平米を下回るといけない?(←これは聞いてもよくわからなかった)という地域であることがわかりました。

実家の敷地がどれくらいあるのか、はっきりと確認していませんが、15m×20m位の敷地に、13×5m位の家が建っています。
10m×9m位の土地を義父から貸借する予定ですが、先ほど書いたように、建ぺい率などの制限を考えると、家族4人(子供4歳0歳)で住むにはかなり狭い家になるのでは?と心配しています。

また、申告をすれば、3階建てもクリアになるかも、と言われましたが、
この辺でも、多くの3階建てを見かけますし、建ぺい率がどう考えても50%以上の家を多く見かけます(敷地一杯に建っている)ので、たとえば30坪貸借して、28坪の家は建てられますか?

stseeさん ( 東京都 / 女性 / 34歳 )

回答:3件

敷地を分割

2008/03/06 18:29 詳細リンク

stseeさんはじめまして
パルティータ建築工房の森岡です。

ご主人の実家敷地の一部を、使用貸借して建てるわけですね。
建築基準法では、1敷地には1建物しか建てられないので、2つの建物を建てるには、申請上、敷地を2つに分割します。
stseeさんの場合、15m×20m(300平米)の敷地を10m×9m(90平米)と残り(210平米)に分割し、各々の敷地と道路と建物の関係が建築基準法を満足する必要があります。

stseeさんの家の敷地を10m×9m(90平米:27.2坪)とすると、建ぺい率50%、容積率100%から、
建築面積:45平米
延床面積:90平米
まで建てられることになります。

例えば2階建てなら、
1階:45平米(13.6坪)、2階:45平米
延床=45+45=90平米(27.2坪)
3階建ての例、
1階:35、2階:35、3階:20平米
延床=35+35+20=90平米
のようになります。

1種低層住専は絶対高さ10mまで建てられるのですが、北側斜線という制限があり、北側隣地境界線で高さ5mから制限を受けます。
第1種高度地区(恐らく)とすると、このような形態制限を受けるので、3階建ては大きく制限されます。


敷地周辺を見ると建ぺい率が50%を超えるものを多く見るというお話しですが、建ぺい率(建築面積)は外から見ると、実際の数字より多く見えます。明らかにオーバーしているように見えても、図面で計算するとクリアしていることが多いです。
これは、建ぺい率が、長さ比でなく、面積比率だからです。
例えば、9m×10mの建ぺい率50%は、
4.5m×5mではなく(これは25%)
6.4m×7mで50%になります。


家を建てる、いくつかの方法を紹介していますので、参考にして下さい。
このAllaboutのサイトなどで、気に入った家をつくったり、考え方に賛同できる建築家と建てられることをお勧めします。

参考にしていただけましたでしょうか。

回答専門家

森岡 篤
森岡 篤
(建築家)
有限会社パルティータ 代表

庭を取り込む心地良い空間、永く住むためのフレキシブルな家

家づくりは、建て主にとっても、とても手間がかかることですが、苦労した結果、建物が実際に形となり、できあがっていくのは、本当に楽しいものです。遠い将来、この家に住んで良かった、と感じてもらえるような、家づくりのお手伝いをしたいと思います。

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色んな側面で考える必要があると思いますよ

2008/03/06 18:54 詳細リンク

stseeさん

はじめまして、KEIZO ARCHITECT OFFICEの八納(やのう)といいます。
いいですね!家の計画、胸が躍る部分と、よく分からない不安な部分とが色々あると思います。

さて、質問いただいた件ですが、規模的には先の建築家の方が答えているとおりでしょう。あわせて大切なのが、敷地を分割したときに、両方の敷地とも道路とつながっているか?など、一般の方では分かりにくい法規などが沢山あると思います。

このオールアバウトでも相談に乗ってくれる方もいると思いますので、じっくり相談されながら進められることをお薦めしますよ。

八納啓造 拝

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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寺岡 孝
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実家の敷地内に、新築をたてるには。

2008/03/06 22:23 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願い致します。

ご新築の計画は楽しみですね。
こうした条件で、いくつかのお住まいのお手伝いをさせて頂いたことを思い出します。

さて、ご質問のケースですが敷地の調査等をしていないので何とも言えませんが、
ご希望されている大きさのお住まいは建てられる可能性があります。

ただ、他の先生方が答えられていらっしゃる通り、いろいろと条件がありますので注意が必要です。

計画の進め方の第一歩は、現在の土地の調査をすることが先決かと思います。
(特に都内では都の安全条例や高さ制限など、都独自の特別な規定があります。)
土地の測量を行うことで、現在建っている建物の位置が正確に把握でき、どの程度の大きさや
高さの新築のお住まいが建築可能かどうかもわかります。

また、現在駐車場として貸していらっしゃるのであれば、賃貸収入を得る為に賃貸併用
などもご検討されてはいかがかと思います。固定資産税や相続税の軽減にも役立ちます。

さらに、住宅ローンを借りて建てる場合にはもっと注意が必要です。
この件については、以前のQ&A「借地の建ぺい率…」の質問にコメントしておりますので
ご参考下さい。

以上、お役に立てれば幸いです。

尚、詳しいご説明が必要でしたらお気軽にお問い合わせ下さい。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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質問者

stseeさん

ありがとうございました

2008/03/07 00:02 固定リンク

早速のご回答、ありがとうございました。間取りの説明があったので、かなりイメージがわきました。
とくに、30坪の建ぺい率50%が4.5×5では無く、6.4×7m、という事に、少し安心?しました(少しでも広くしたいので)
HPの方も見させていただき、とても参考になりました。

北側斜線のお話がありましたが 区役所に問い合わせた時、「日影1.5、 4時間・2,5時間」ということを言われましたが、関係ありますか?

新築予定の北側は、今現在住んでいる家&庭になります。南は道路です。

stseeさん (東京都/34歳/女性)

質問者

stseeさん

ありがとうございました、

2008/03/07 00:08 固定リンク

早速のご回答、ありがとうございました。

分割した時の道路の件ですが、どちらも道には接する予定です。

本当に、一般人にはわかりづらいことばかりで、ますますこんがらがってます(笑

stseeさん (東京都/34歳/女性)

質問者

stseeさん

ありがとうございました

2008/03/07 00:19 固定リンク

早速のご回答、ありがとうございました。

>希望されている大きさのお住まいは建てられる可能性があります

とは、「30坪の土地に、28坪の家」のことでしょうか?
そうだとありがたいのですが、、、。。

---
そうですね、まずは土地を調べていただかないといけませんよね。
そういった調査は、どこに頼めばいいのでしょうか?区役所?HM?

また、駐車場は、家族が駐車しておりますが、家を造るにあたって 台数を減らす予定ですので、その部分に建てる予定です。


再質問ですが、よろしくお願いします。

stseeさん (東京都/34歳/女性)

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