住宅ローン借り換えと名義変更

不動産コンサルタント＆FP 野口です。
guro様が行おうとしておられる、自分名義のマンションを、兄上に移し、同時に兄上が住宅ローンを組むことは、兄妹間の売買で譲渡可能です。
但し、住宅ローンを組むに当たっては、多くの銀行が「親族間取引」として、拒否いたします。
しかし、実態が表面上の名義だけで、実質兄上が、居住し、管理してきたことを証明できれば（預金通帳などから--）、負担付(ローン付き）売買譲渡が出来ると思います。
貸手の銀行にご相談されることです。
名実とも、兄上が所有者になり、住宅ローンの債務者になればよいわけですから。

ここで、課題はマンションの資産価値（相場）と住宅ローン残高が釣り合っているかなど、銀行は、「不動産会社を入れ、正規の売買契約」を言う事が発生します。

兄上の個人属性が大きく左右すると思います。
金利引き下げ、借換等は次の段階でしょう。

guro様には、場合によっては税務問題が発生するかもしれません。
そのためにも、専門家を入れご相談されるようお勧めいたします。

個別の事項は、-- http://www.iriscon.co.jp へご相談ください。

guro(東京都/女性)様
はじめまして。
住宅ローン・アパートローン専門のＦＰをしております。
住宅ローンソムリエ代表の中村諭と申します。
宜しくお願いいたします。

以下、長文になってしまいましたが、参考となれば幸いです。

【現状の問題】
現状の問題で、ご心配されていることのひとつに「団体信用生命保険」があると思います。
現在ローンを実質返済されているお兄様に、万一の事態が発生した（お亡くなりになった）場合、お兄様は「団体信用生命保険」に入っている訳ではありませんので、住宅ローンの支払いは継続する事となります。

住宅ローンの返済義務は相談者にありますし、返済が困難となれば、売却することとなり、ご両親のお住まいも探さねばなりません。

また、住宅ローンの名義がご相談者様という事は、マンションの名義もご相談者様との理解で合っていますか？その場合、相談者様の財産形成（マンションという財産）を「お兄様とご両親」のお金で行っていることとなり、現在の状況だと贈与税の問題も考えておく必要があります。（実態から問われないかも知れませんが、対策は必要ですね）

住宅ローンの借換えは「低金利だから」という理由よりも、名義を本来の形に整えることを優先されるのが良いと思います。

【手順】
（１）
検討の手順ですが、まずは、現在住宅ローンを借りている「既契約の銀行」に相談に行くことですが、”注意”が必要です。各金融機関によって、住宅ローン融資への条件が異なります。

現在、ご相談者様がローンを借りている金融機関が「親族の居住の為」にローンを借りることを良しとして、融資をしているのなら、現在のご相談者様の状況も問題なく、相談に乗ってくれることでしょう。

しかしながら、「親族の居住の為」のローン（債務者はそこに住まない）を良しとしない金融機関であれば、現在の相談者様の「名義貸し」という状況は、契約違反の実態を明らかにすることとなり、藪蛇になり兼ねません。

なので、まずは現在ローンを借りている金融機関に相談に行く前に、その金融機関の住宅ローンの融資条件について、しっかりと調べ、その上てご相談に行くのが宜しいかと思います。

（２）
現在ローンを借りている金融機関への相談自体がＮＧの場合や、相談したもののＮＧの場合は、他を探すことになりますが、現在の状況は一般的な住宅ローンとは異なり、「借り換え先」の金融機関探しは困難を極めるかも知れません。

また、次のような専門家への相談も状況に応じて、必要となります。
・税理士
・不動産売買
・不動産鑑定士
・司法書士

なかでも、「税理士」ですが、企業の税務会計ではなく「不動産」に強い税理士さんに相談されることをお勧めします。（不動産に強い税理士さんを、「資産税」に強い税理士さんという事もあります）

（３）
ご自身で難しければ、専門家に依頼することも一考です。
専門家は、私共のようなＦＰ（ファイナンシャル・プランナー）が考えられます。

ただ、この時の注意点は「貸金業免許」を持ったＦＰに相談する事です。
金融機関と個人との間に入り、融資の相談業務・コンサルティングを行うには、ＦＰ資格者よりも、金融庁に「貸金業」登録をした事業者に相談することをお勧めします。（貸金業法の問題）

【最後に】
当社のご案内になります。
当社では「税理士（資産税に長けた）・不動産売買業・不動産鑑定士・司法書士・弁護士・等」でチームを組んでご相談に対応しております。

また、当社は金融庁に「貸金業」を登録したＦＰ事務所です。
金融機関との交渉の為に登録をしていますので、当社が直接融資をする事はありません。
安心してご相談ください。


住宅ローンソムリエ（R）
アパートローンソムリエ（R）
代表取締役 中村諭（ＣＦＰ（R）認定者・貸金業務取扱主任者）
http://www.shinkyo-jp.com/