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不動産売買について

住宅・不動産 不動産売買 2015/09/21 00:26

現在賃貸中の自宅を売却しようとある不動産屋さんと専任媒介の契約をしました。
借主が購入希望ということで、
借主のご主人が外国人であったため、まず永住権を取ることから説得して、
銀行の住宅ローンを申し込むところまで、半年かかりました。
その後、借主から買付証明も出されてきたのですが、ちょうど、その頃に雨漏りが発見され
その不動産屋の紹介で修理を頼みましたが、工事が終わり支払いをした後に、その修理が完璧ではなかったようで
また、雨漏りがしました。
こちらは、雨漏りの修理代金の上乗せで30万円ほどの売買価格を提示したのですが
不動産屋さんが、なぜか借主に新築を勧めたとのことで、話が流れてしまいました。
それで、雨漏りは、こちらが別の業者にお願いして修理をしたのですが、不動産屋さんからも修理ミスの業者からのお詫びもないままです。
一向に話が進展しないので、「どうにかして、方向づけをしてほしい」とお願いしたところ
これまでの普通賃貸契約から定期契約への変更を可能にしてくれました。
宅建取引業法の契約書を作成して、重要事項説明を受けたという署名捺印等もありますが、宅建取引業者の欄には、
その不動産屋の署名捺印はありません。
家賃は、1万円下げています。

雨漏りの件や買付証明書まで提出されたのにうやむやになった件、定期契約書の空欄の件など不安要素があったので
専任媒介を更新しない旨を伝えたところ、「立ち退き料が発生するかもしれない」とか「一般媒介だと内覧だとでトラブルの原因になる」
と脅しに近いメールが来ました。

いろいろ検討して、今の借主が退去してからの売却を考えたいのですが
その不動産屋に対して定期契約を結んでくれたことを重要視しないといけないのかどうか
一般媒介の時は、必ずその不動産屋さんと契約したほうがいいのか
また、その定期契約書が本当に有効なのかどうか
をお尋ねしたいのですが。

拙い文章でわかりづらいかと思いますが、よろしくお願いいたします。

補足

2015/09/21 10:27

専任媒介の契約も終了し一般媒介の契約も書面で交わしていないのに
住宅検索サイトに掲載されています。これは、違法ではありませんか?

stream1496さん ( 福岡県 / 女性 / 58歳 )

回答:1件

大山 綾子 専門家

大山 綾子
宅地建物取引士

- good

不動産売買について

2015/09/21 15:42 詳細リンク
(5.0)

stream1496さん、はじめまして。
住工房守谷の大山と申します。

定期契約書の件ですが、この契約はあくまでも貸主さんと借主さんとの契約になるので、宅建業者の欄に署名捺印がなかったとしても有効となる場合もあります。

ただ、重要事項の説明を受けたという署名捺印はあるとのことですが、その説明はどなたがしたことになってるのでんしょうね?
宅建業法上、その宅建業者の専任の取引士がしないといけないことになっているので、その辺りを不動産会社に確認してみたらよいかと思います。

立ち退き料の件ですが、借主さんとの定期契約が正式に成立してしまっている場合は、貸主さん側の都合で立ち退いてもらう為には立ち退き料が必要になる場合もあるかと思います。

一般媒介につきましては、一般だからといってトラブルになるとは限りません。
また、一般媒介でまたその不動産業者に依頼しなくてはいけないという決まりもございません。


定期契約が有効かどうかは、以下の要件が満たされていれば有効となります。

1 いつまで賃貸借するのか、期間が正しく定められていること。
2 期間が満了すると契約者終了し、更新はしないと定められていること。
3 口約束ではなく、書面での契約であること
4 貸主さんはあらかじめ、この定期契約は期間満了後は更新しない旨を記載した書面を借主さんに交付して、説明をすること。この説明は仲介業者がするのではなく、貸主さんがしないといけないことになっています。(上記の重要事項の説明とはまた別の意味での説明事項です。)

上記の要件を正しく書面により定められていれば有効となります。
仲介業者の署名・捺印がないのであれば、貸主さんと借主さんが不動産会社を介さずに直接契約を交わしたということになります。


一般媒介契約の書面ですが、宅建業法により交付しなくてはならないと定められておりますので、宅建業法違反になります。

ただし、一般媒介契約自体は、口約束でも成立しますので、契約が無効ということにはなりませんので、取り消したい場合は同じく口頭で取り消せます。


雨漏りの件、買付証明書キャンセルの件、契約書の署名捺印がないこと等、ream1496さんが不安になってしまうのは当然だと思います。

他に信頼できそうなお近くの不動産会社を探してみて、一般媒介を依頼し、相談してみたら良いかと思います。

また何かございましたらご質問下さい。

説明
契約書
更新
賃貸

評価・お礼

stream1496さん

2015/09/21 18:56

丁寧な回答をいただきありがとうございます。
重ねて、質問がありますので、よろしければ、回答していただければありがたいです。

>立ち退き料の件ですが、借主さんとの定期契約が正式に成立してしまっている場合は、貸主さん側の都合で立ち退いてもらう為には立ち退き料が必要になる場合もあるかと思います。

定期契約をして家賃を下げても立ち退き料を求められるのでしょうか?

もう少し、詳しくご説明いただければありがたいです。

大山 綾子

2015/09/22 00:12

評価を頂き、誠ににありがとうございます。

立ち退き料を求められるのは、契約期間満了前に、貸主側の都合により立ち退いてもらう場合です。
期間を定めて、更新はしない旨の契約を結んだにもかかわらず、貸主さんの都合により立ち退かなくてはいけなくなってしまうと借主さんが大変になってしまうからです。

契約期間満了後に立ち退く場合は、立ち退くことを約束して契約をしていますから、立ち退き料を支払う必要はございませんので大丈夫です。

ご不明な点がございましたらまたご質問ください。

回答専門家

大山 綾子
大山 綾子
(茨城県 / 宅地建物取引士)
株式会社住工房守谷 支店長

相続に関するご相談、土地の売買を多く経験しております。

司法書士事務所に約10年勤務し不動産登記に携わり、その後不動産会社に入社し現在に至ります。総計で約20年間、不動産に関するお仕事をしてきましたので、その経験を活かし、皆様のお役に立てればと思っております。

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