最適なローンの組み方がわかりません。 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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最適なローンの組み方がわかりません。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2014/07/05 00:15

マンションを購入し、無事にローン仮審査に通りましたが、色々と不安があり、悩んでいます。
どうかお知恵をお貸しください。

●世帯について
○30代後半公務員
○妻と6歳2歳の子供あり
○月手取り23万
○ボーナス年間80万
※転職したてで、給与査定が低いですが、いずれ昇給幅が上がります。
○妻パート収入3万
○貯蓄残高1,500万
○払済学資各250万

●物件について
○物件価格2,500万
※別途諸費用と提携ローン保証料は納め済み

○ローン以外の管理費等
月々2万

●悩み
○ローン減税を生かすため、現金は手元にあった方が安心といはう理由から、営業マンは頭金ゼロをすすめらるが、月返済額が厳しい
○頭金を入れる方が現実的なのか、またどれくらい手元に残せば安全なのか
○頭金を入れたなら、月返済額減よりも、年齢的に期間短縮がいいのか
○転職後、収入が大幅に減り、貯蓄が全く出来ず赤字家計

以上、よろしくお願いします。

ロンちゃんさん ( 和歌山県 / 男性 / 37歳 )

回答:3件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

- good

頭金は900程度でボーナス払いなしが理想

2014/07/05 08:47 詳細リンク
(5.0)

ロンちゃんさま

マンションの購入おめでとうございます。
住宅ローンの組み方などをお考えとのこと、貯蓄残高などを拝見する限り
色々な方法が考えられますね、選択肢が多く悩まれるのは良いことだと思います。

ロンちゃん様にとって最適な住宅ローンを組んで頂ければと思います。

基本的には毎年のお金の流れを把握する
キャッシュフロー表などを作成すると判断しやすくなりますが
営業マンの頭金ゼロは「住宅ローン減税」の観点から話していると思います。

仮に2,500万のローンを組めば年末の借入残高の1%の所得税が戻るという話だと
思います。10年間で概ね200万程度のインパクトはありそうですね。

それに対して、頭金を1,000万入れた場合ですが10年間で90万程度の税金還付に
なりそうです。
ただ、借入が少ない分、払わなくなる金利が約100万程度出てきますので
「全額ローンをした方が良い」ということは一概には言えません。

低金利のローンなので、それよりも比較的確実に3%〜6%等で投資する先が
あれば話は別ですが、頭金に関しては「家庭に残す資金」をベースに考えることで
宜しいかと思いますよ。

貯蓄残高は、万が一の時などでも安心できる位を残しておかれると良いと思います。
月収の6ヶ月〜1年程度と基本的には考えています。
これにかんしては個人差もありますので一概には言えませんが500万程度残っていれば
十分に感じます。

仮に頭金1,000万を入れた1,500万のローンと仮定すると
変動金利0.775%で(ボーナス返済なし)
20年ローン:67,500円程度
25年ローン:55,000円程度
30年ローン:46,700円程度

です。基本的には「期間の調整で返済額を決めて行く」方法がロンちゃん様には
あっていると思います。繰り上げ返済であとから期間は短縮していけますので
注意して頂きたい事項としは「住宅ローン期間が長い」ので短く組むことです。
25年ローンを繰り上げ返済でどんどん短縮することは簡単なのですが、20年ローンを
組んで、少し支払いが厳しいときには銀行との相談になってきます。
組んだ後は「自分で良くする事はできる」が銀行にのばしてもらうことは難しいと
お考え頂くと良いかもしれません。

個人的には毎月の給与にて赤字にならない家計を作り(返済計画)、ボーナス分を
貯金などにまわしていき、その資金は繰り上げ返済や「投資」などを検討されると
よいかと思います。

来年から公務員とサラリーマンの年金が統合されます。
今後の給与テーブルも改訂されていくことが予測されますので
色々な試算から、自身に最適なものをみつけて頂ければと思います。

ロンちゃん様の住宅取得に少しでも参考になりましたら幸いです。

住宅ローン減税
変動金利
繰り上げ返済
マンション
住宅ローン

評価・お礼

ロンちゃんさん

2014/07/07 22:02

評価のボタンが表示されず…おそくなりすみません。
早々のご回答、とても安心しました。
不安ばかりだったので「選択肢が多くて悩まれるのは良いこと」との言葉に救われました。
また、「減税分で駐車場代になりますよ」などと営業マンにいわれていたので、減税にばかり目がいっており、頭金を入れれ利息が減るという大切なことに気づかいただきました。

月収が15万程減ってしまって、まだ3ヶ月しか経過していないので、見あった生活に家計を調整している最中です。
正直、相当厳しいです…

なるべく早く軌道に乗せて、我が家に合ったプランを考えてみたいと思います。

安心させていただき、本当にありがとうございました。

三島木 英雄

2014/07/08 15:54

ご評価いただきまして有難うございました。
色々な方法から選択できるのは良いことですし、そのような
環境になっているのは、ロンちゃん様が今までおこなってきた
貯蓄やライフワークなどの努力の結果だと思います!

今は少し厳しいでしょうが、将来的に安定的に
なっていくと思いますので大丈夫です。

今後も何かご不明なことがありましたらご質問くださいませ。

三島木英雄

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
(神奈川県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

11 good

住宅

2014/07/06 10:41 詳細リンク
(5.0)

ロンちゃんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『ローン減税を生かすため、現金は手元にあった方が安心という理由から、営業マンは頭金ゼロをすすめられるが、月返済額が厳しい』
につきまして、
例えば、借入金額2,500万円、ローン金利1.0%、35年返済とした場合、
毎月の返済額は70,600円ほどとなりますが、
管理費など20,000円が加わりますので、

ロンちゃんさんの手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合は、
39.4%にもなってしまいますので、
この水準で家計を維持していくことは難しい水準と言えます。

尚、例えば頭金として1,000万円を用意できた場合、
上記と同じ条件で住宅ローンを組んだとすると、
手取り月収に占める住宅ローンの負担割合は、
27.1%ほどにおさまることになりますので、
この水準でしたら、住宅ローンの負担で家計が圧迫されるような心配はないと考えます。

あくまでも住宅ローンを組む場合の目安となりますが、
手取り月収金額の28%以内に収まるように、
住宅ローンをくむようにしていってください。



『頭金をいれる方が現実的なのか、またどれくらい手元に残せば安全なのか』
につきまして、

手元に残すべき金額としては、
ロンちゃんさんがおおむね今後3年間を中心に予定しているライフイベント資金として、
幾らくらい必要かを計算したうえで、
手元に残すべき資金の額を決定するとよろしいと考えます。


『頭金を入れたなら、月返済額よりも、年齢的に期間短縮がいいのか』
につきまして、

住宅ローンの組み方につきまして、
一度組んだ住宅ローンの返済期間を延長する場合、
改めて住宅ローン審査を行うことになってしまい、
諸費用なども改めてかかってしまうことにもなりますので、
あまりおすすめはできかねます。

尚、当初は無理のない返済期間で住宅ローンを組んでおいて、
あとから繰り上げ返済により、
返済期間を短縮する方法の方が、
家計にも負担が少なくて済みます。




『転職後、収入が大幅に減り、貯蓄が全く出来ず赤字家計』
につきまして、

すでに書いているとおり、
毎月の返済額として、
家計を圧迫することなく、
無理なく返済していける返済額で、
住宅ローンをくむようにしていってください。

特に、ロンちゃんさんの場合、
今後はお子様方の教育資金負担のことも十分に考慮して、
無理のない返済プランをたてていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

繰り上げ返済
ファイナンシャルプランナー
教育資金
住宅ローン
ローン審査

評価・お礼

ロンちゃんさん

2014/07/07 22:12

ご回答ありがとうございました。
評価のボタンが表示されず…不慣れでおそくなりすみません。

具体的な数字や割合など、とても分かりやすかったです。

ご指摘の通り、今後の教育費についても気になるところで。
営業マンからは、頭金を入れずに10年後から繰上返済をすすめられましたが、ちょうど学費がかさんでくる時期と重なるため、どうしたものかと悩んでいました。

月収が15万程減ってしまって、まだ3ヶ月しか経過していないので、家計調整している最中です。正直、相当厳しいです…

なるべく早く軌道に乗せて、我が家に合った無理ないプランを考えてみたいと思います。

渡辺 行雄

2014/07/08 09:34

ロンちゃんさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

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柴垣 和哉

柴垣 和哉
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住宅ローンの組み方について

2014/07/11 19:44 詳細リンク

ロンちゃん様、こんばんは。
柴垣FP事務所の柴垣と申します。

住宅ローンの組み方は色々な選択肢がありますので、皆さんよく迷われることです。
こういったところで専門家の方に色々な意見を聞きご自身に合った方法を実行されるのがいいのではないでしょうか。

「ローン減税を生かすため、営業マンは頭金ゼロをすすめる」についてですが、

例えば、借入金額2500万円(頭金なし)、借入金利0.775%、借入期間30年」と「借入金額1500万円(頭金1000万円)、借入金利0.775%、借入期間30年」で比較すると、

●「借入金額2500万円(頭金なし)、借入金利0.775%、借入期間30年」
○住宅ローン減税還付予定総額 約190万円
○総支払利息(30年間) 約300万円
○毎月返済額(ボーナス払いなし) 約78000円+管理費

●「借入金額1500万円(頭金1000万円)、借入金利0.775%、借入期間30年」
○住宅ローン減税還付予定総額 約90万円
○総支払利息(30年間) 約180万円
○毎月返済額(ボーナス払いなし) 約47000円+管理費

となり、頭金1000万円を入れると、住宅ローン減税の還付予定額が100万円ほど少なくなってしまいますが、30年間での総支払利息が120万円少なくなる上に、毎月返済額も抑えられます。

これはあくまで一例ですが、比較してみますと営業マンの方が言われていることは一概には言えないのではないでしょうか。
ですので、ロンちゃん様の今の家計が厳しい現状を考えると頭金を入れた方が、精神的にも余裕が出るのではないでしょうか。


「頭金を入れる方が現実的なのか、またどれくらい手元に残せば安全なのか」についてですが、
突発的な出費に備えるためにも、だいたい生活費の6か月~1年間分生活費は手元に残されるのをお勧めいたします。


「頭金を入れたなら、月返済額減よりも、年齢的に期間短縮がいいのか」については、
他の方がおっしゃられているように、始めは長い期間で借りられて、繰り上げ返済をしながら定年退職までには完済するように計画を立てられてはいかがでしょうか。

ただ、もしロンちゃん様が変動金利で借入させるのであれば、今後の「金利上昇リスク」もお考えになっていた方がいいのかと思います。

そこで一番気を付けたいのが、お子様の教育費ががかかるころに、金利が上昇し毎月の返済額が増え返済が厳しくなってしまう場合です。
その対策としては、あえて返済額が増える時まで繰り上げ返済は行わず、それまでは繰り上げ返済用に貯蓄しておく。
返済額が上昇すれば、その時に繰り上げ返済をして返済額が増える負担を減らすようにする。
もし返済額が上昇しなければ、教育費のメドがたった時点でまとめて繰り上げ返済を行う方法があります。

もちろん、できるだけ早い時期に繰り上げ返済をする方法でもいいと思います。

住宅ローンの返済に関しては、「借り方」だけでなく、ロンちゃん様が精神的に余裕の持ちやすい「返し方」もお考えになるのをお勧めいたします。

ロンちゃん様は貯蓄もありますし、お子様の教育費も別に準備されておりますので、あまり心配されなくても大丈夫かと思います。

少しでもロンちゃん様の参考になれば幸いです。

繰り上げ返済
住宅ローン

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