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柴垣 和哉

柴垣 和哉
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの組み方について

2014/07/11 19:44

ロンちゃん様、こんばんは。
柴垣FP事務所の柴垣と申します。

住宅ローンの組み方は色々な選択肢がありますので、皆さんよく迷われることです。
こういったところで専門家の方に色々な意見を聞きご自身に合った方法を実行されるのがいいのではないでしょうか。

「ローン減税を生かすため、営業マンは頭金ゼロをすすめる」についてですが、

例えば、借入金額2500万円(頭金なし)、借入金利0.775%、借入期間30年」と「借入金額1500万円(頭金1000万円)、借入金利0.775%、借入期間30年」で比較すると、

●「借入金額2500万円(頭金なし)、借入金利0.775%、借入期間30年」
○住宅ローン減税還付予定総額    約190万円
○総支払利息(30年間)       約300万円
○毎月返済額(ボーナス払いなし)  約78000円+管理費

●「借入金額1500万円(頭金1000万円)、借入金利0.775%、借入期間30年」
○住宅ローン減税還付予定総額    約90万円
○総支払利息(30年間)       約180万円
○毎月返済額(ボーナス払いなし)  約47000円+管理費

となり、頭金1000万円を入れると、住宅ローン減税の還付予定額が100万円ほど少なくなってしまいますが、30年間での総支払利息が120万円少なくなる上に、毎月返済額も抑えられます。

これはあくまで一例ですが、比較してみますと営業マンの方が言われていることは一概には言えないのではないでしょうか。
ですので、ロンちゃん様の今の家計が厳しい現状を考えると頭金を入れた方が、精神的にも余裕が出るのではないでしょうか。


「頭金を入れる方が現実的なのか、またどれくらい手元に残せば安全なのか」についてですが、
突発的な出費に備えるためにも、だいたい生活費の6か月~1年間分生活費は手元に残されるのをお勧めいたします。


「頭金を入れたなら、月返済額減よりも、年齢的に期間短縮がいいのか」については、
他の方がおっしゃられているように、始めは長い期間で借りられて、繰り上げ返済をしながら定年退職までには完済するように計画を立てられてはいかがでしょうか。

ただ、もしロンちゃん様が変動金利で借入させるのであれば、今後の「金利上昇リスク」もお考えになっていた方がいいのかと思います。

そこで一番気を付けたいのが、お子様の教育費ががかかるころに、金利が上昇し毎月の返済額が増え返済が厳しくなってしまう場合です。
その対策としては、あえて返済額が増える時まで繰り上げ返済は行わず、それまでは繰り上げ返済用に貯蓄しておく。
返済額が上昇すれば、その時に繰り上げ返済をして返済額が増える負担を減らすようにする。
もし返済額が上昇しなければ、教育費のメドがたった時点でまとめて繰り上げ返済を行う方法があります。

もちろん、できるだけ早い時期に繰り上げ返済をする方法でもいいと思います。

住宅ローンの返済に関しては、「借り方」だけでなく、ロンちゃん様が精神的に余裕の持ちやすい「返し方」もお考えになるのをお勧めいたします。

ロンちゃん様は貯蓄もありますし、お子様の教育費も別に準備されておりますので、あまり心配されなくても大丈夫かと思います。

少しでもロンちゃん様の参考になれば幸いです。

繰り上げ返済
住宅ローン

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この回答の相談

最適なローンの組み方がわかりません。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2014/07/05 00:15

マンションを購入し、無事にローン仮審査に通りましたが、色々と不安があり、悩んでいます。
どうかお知恵をお貸しください。

●世帯について
○30代後半公務員
○妻と6歳2歳の子供あり
○月手… [続きを読む]

ロンちゃんさん (和歌山県/37歳/男性)

このQ&Aの回答

頭金は900程度でボーナス払いなしが理想 三島木 英雄(ファイナンシャルプランナー) 2014/07/05 08:47
住宅 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2014/07/06 10:41

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