頭金は900程度でボーナス払いなしが理想

ロンちゃんさま

マンションの購入おめでとうございます。
住宅ローンの組み方などをお考えとのこと、貯蓄残高などを拝見する限り
色々な方法が考えられますね、選択肢が多く悩まれるのは良いことだと思います。

ロンちゃん様にとって最適な住宅ローンを組んで頂ければと思います。

基本的には毎年のお金の流れを把握する
キャッシュフロー表などを作成すると判断しやすくなりますが
営業マンの頭金ゼロは「住宅ローン減税」の観点から話していると思います。

仮に2,500万のローンを組めば年末の借入残高の1％の所得税が戻るという話だと
思います。10年間で概ね200万程度のインパクトはありそうですね。

それに対して、頭金を1,000万入れた場合ですが10年間で90万程度の税金還付に
なりそうです。
ただ、借入が少ない分、払わなくなる金利が約100万程度出てきますので
「全額ローンをした方が良い」ということは一概には言えません。

低金利のローンなので、それよりも比較的確実に3％〜6％等で投資する先が
あれば話は別ですが、頭金に関しては「家庭に残す資金」をベースに考えることで
宜しいかと思いますよ。

貯蓄残高は、万が一の時などでも安心できる位を残しておかれると良いと思います。
月収の6ヶ月〜1年程度と基本的には考えています。
これにかんしては個人差もありますので一概には言えませんが500万程度残っていれば
十分に感じます。

仮に頭金1,000万を入れた1,500万のローンと仮定すると
変動金利0.775%で（ボーナス返済なし）
20年ローン：67,500円程度
25年ローン：55,000円程度
30年ローン：46,700円程度

です。基本的には「期間の調整で返済額を決めて行く」方法がロンちゃん様には
あっていると思います。繰り上げ返済であとから期間は短縮していけますので
注意して頂きたい事項としは「住宅ローン期間が長い」ので短く組むことです。
25年ローンを繰り上げ返済でどんどん短縮することは簡単なのですが、20年ローンを
組んで、少し支払いが厳しいときには銀行との相談になってきます。
組んだ後は「自分で良くする事はできる」が銀行にのばしてもらうことは難しいと
お考え頂くと良いかもしれません。

個人的には毎月の給与にて赤字にならない家計を作り（返済計画）、ボーナス分を
貯金などにまわしていき、その資金は繰り上げ返済や「投資」などを検討されると
よいかと思います。

来年から公務員とサラリーマンの年金が統合されます。
今後の給与テーブルも改訂されていくことが予測されますので
色々な試算から、自身に最適なものをみつけて頂ければと思います。

ロンちゃん様の住宅取得に少しでも参考になりましたら幸いです。