賃貸併用住宅ではフラット35は利用できない？

さあやﾊﾟﾊﾟさん 初めまして。
FPオフィスケルンの佐藤と申します。

賃貸併用住宅でのフラット35利用について回答いたします。
さあやパパさんの建築計画内容や資金計画などの詳細を知らないため一般論となりますことをご了承ください。

フラット３５は自宅部分が融資の対象となります。
ですので、今回のケースですと二世帯住宅の部分が融資対象となり、賃貸住宅部分は融資対象外となります。
融資の申込みの際には二世帯住宅部分と賃貸住宅部分のそれぞれの建築費を出す必要がありますが
、面積で案分してそれそれの建築費を出すケースが多いです。
案分して出した二世帯住宅部分の建築費に対する９０％がフラット３５の融資金額の上限となります。賃貸住宅部分の建築費相当分とフラット３５で借りられない１０％分は自己資金が用意できている必要があります。

そこまでの自己資金を用意できていない場合、賃貸住宅部分の建築費分は銀行融資を受けることとなりますが、賃貸住宅部分は原則、住宅ローンでの融資はできません。かといってアパートローンで融資をしてもらえるかというと物件に対する抵当権を住宅金融支援機構（フラット３５）が第一順位を設定することが絶対条件なので、銀行とすると抵当権が2番以降になるため融資しづらい状況となります。

では、どうすれば良いのか？

建物面積の５０％以上が自宅部分である場合、賃貸部分を含めた建物全体分を銀行の住宅ローンで借りることが可能です。
今回もし自己資金の額が不足するようでしたら、フラット３５を利用しないで、銀行の住宅ローンを利用することでスムーズに融資を受けられることとなります。
銀行の住宅ローンの商品のなかで長期固定金利と変動金利を選択されてみてはどうでしょうか？

レアケースでしたが・・・
以前、同様のケースで住宅ローンとフラット３５を併用して融資を実行したケースがありましたが、非常にレアなケースです。土地を購入して賃貸併用住宅を建築する内容でした。実際には数年前に土地購入済みでしたが、多めの自己資金があったため、融資申込上は自己資金を賃貸部分に充てる形にして土地購入融資も含めてフラット３５と住宅ローンを利用しました。（フラット３５の場合は土地の購入時期が申込み日の前々年度の4月1日以降であれば融資対象になることを利用）

参考になれば幸いです。