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共有名義(片方の不許可)の不動産の運用

マネー 投資相談 2007/08/17 02:02

親族とのトラブルによって非常に困っています。

現在、土地とその土地に立つ住居について
・土地については実母が全権利を保有
・住居については実母が5/6、親族が1/6を保有
という状態にあります。

この場合、賃貸契約・売買契約などについて
少ない権利とはいえ親族の同意を得ねばならないのでしょうか?(親族とは険悪な仲です・・・)
私がその住居に住む際も同じく親族の同意が必要でしょうか?

親族と絶縁状態にあるこの不動産についてなにかアドバイスがあれば、
甚だ恐縮ですがご助言いただければ幸いです。

らびっとさん ( 大阪府 / 男性 / 27歳 )

回答:3件

かやはし 陽子 専門家

かやはし 陽子
ファイナンシャルプランナー

- good

取り急ぎ、簡潔に説明させて頂きます。

2007/08/17 03:39 詳細リンク
(5.0)

らびっと様、はじめまして、かやはし陽子と申します。

今日、私事ですが車で遠出しておりまして、
今自宅にようやくたどり着いた、と言った状態で、
メールを拝見させて頂いております。
取り急ぎ、簡潔に説明させて頂きますね。

共有物全体についてですが、
賃貸契約・解約は管理行為(利用・改良行為)に該当することとなり、
共有者全員の過半数の同意が必要となります。

今の状態であれば、
実母様が家屋の共有物全体の6分の5の持分権をお持ちですので、
既に過半数に達しています。
親族の同意なく、賃貸契約・解除は可能です。

らびっと様が住む事については、賃貸と言った形を
取られたとしても、可能な状態となります。

又売却の件ですが、
変更・処分行為は、
すなわち共有物全体の売却や増改築と言った行為が該当することとなり、

共有者全員の合意が必要ですので、
親族の6分1の持分権をお持ちの方の同意が必要となります。
反対されてしまうと売買契約等、出来ないと言う事です。

親族様の1/6の持分権を、
実母様が取得し、一つの所有権としてお持ちになることが、
後々、煩雑にならない為にも、お考えになることが必要ではないかと思われます。
他、具体的にお困りの時は、お尋ね下さい。

補足

遅ればせながらですが、
土地と建物は別個の不動産です。
土地は土地、建物は建物の権利関係が存在します。

有償の場合の賃料は、貸主である建物の共有持分権の割合に応じて、
実母様六分の5、ご親族様六分の1の割合で支払う必要があります。
(使用貸借(無償)契約であれば当然不要です)

ただ注意して頂きたい点ですが、
この契約が無償(使用貸借契約)の場合であっても、
実母様と6分の1の親族様が貸主(家主)、らびっと様が借主の立場となり、
契約に基づく権利義務を当事者がお互いに負うことになります。

つまり、使用貸借(無償)契約の場合、
当初決められた返還時期に終了し、
又返還時期の取り決めがなければ契約に定めた目的に従って
使用を終わった時期で契約は終了することにも成りかねませんし、

どちらの取り決めもない場合は、
貸主はいつでも目的物(建物)の返還(明け渡し)を請求できることになります。

さらに、使用貸借契約は借主の死亡でも終了します。

しかし、実母様が過半数を超える共有持分権をお持ちですので、
解約請求については支障(実母様が使用貸借契約の解除について同意しなければは成立しません)はないと思われますが、

ただ余計な問題が生じやすい状況でもありますね。
(ちなみに、有償契約であれば借地借家法の更新等の規定が適用されます)

この建物の底地である”土地”の権利関係を明確にされ、

建物の“共有”の形態から、
ご実母様が全面的に支配する一つの所有権を取得することが、
まずは望ましいことではないかと思います。

ご不明な点がありましたらお尋ね下さい。8/21 03:25 かやはし陽子

評価・お礼

らびっとさん

お早いご回答ありがとうございました。
大変分かりやすくまとめてくださり、
現状を把握することができました。

一度、親族の持分権の取得を考え、
それに際し再度問題が生じればまた相談させていただこうと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

かやはし 陽子
かやはし 陽子
(大阪府 / ファイナンシャルプランナー)
かやはし陽子FP事務所 株式会社DownToEarth代表取締役
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共有名義(片方の不許可)の不動産の運用

2007/08/17 13:58 詳細リンク
(5.0)

らびっとさん
こんにちは、税理士の大黒崇徳です。

共有建物の賃貸契約については、持分の過半数で決めることになります。過半数の同意があれば、その同意にしたがって、所有者の連名でも代表者ででも契約することができます。従いまして、らびっとさんのお母様の意思だけで契約することはできます。実務上は、代表者での契約が合理的でしょう。
ただし、家賃などは持分に応じて分け合うことになります。

この様な共有物件の場合には、信頼できる不動産業者と代理契約を締結して、契約から管理まで一任してしまう方法もあります。
賃貸借期間中の色々な問題に対する対応を考慮した場合も、業者に一任しておく方が良いと思います。

自己の持分譲渡については、原則として共有者の同意なく自由に処分することは可能ですが(民法第249条)、共有物件を一括譲渡する際は、共有者全員の合意が必要となります。

共有物件のリスクは他にも下記のとおりあります。

?共有物の利用は、その持分の割合に応じて共有物全体を利用することができるため(民法第249条)、他の共有者による権利行使によっては、当該不動産の利用等が妨げられる場合がある。

?他の共有者からの共有物全体に対する分割請求権行使を受け、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性がある(民法第258条第2項)

共有物件は仲のよい人同士でもいろいろと面倒なことが多いため、できれば、共有状態を解消すべく、不動産業者等に代理してもらい持分を買い取るなどした方がよいかと思います。


もし、ご不明な点がありましたら遠慮なくご連絡下さい。

評価・お礼

らびっとさん

大変貴重なご回答ありがとうございました。

軋轢などを作らないようしたいと思いますので
困った事があれば相談させていただこうと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

大黒たかのり
大黒たかのり
(東京都 / 税理士)
大手町会計事務所 代表税理士
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2007/08/17 19:12 詳細リンク
(4.0)

京都のファイナンシャルプランナー、税理士の佐々木です。

ご質問から、親族が所有している持分1/6については、土地の所有者であるお母さんとの間で使用貸借となっているように思います。このまま保有していても親族に特別にメリットがあるわけではないように思います。

その親族との関係が険悪であるならば、賃貸や売買などの問題をどうするかよりも前に、お母さんが持分1/6をできるだけ安価で買い取ることを考えるべきではないでしょうか。持分1/6の「価額」はそれほど大きな金額ではないでしょう。

今後のことを考えた場合、費用はかかりますが、当事者間で話し合いをするのではなく、弁護士など第三者の専門家に間に入ってもらい、法的な対応(分割協議など)も含めて考えられたほうがよいと思います。


何でも気軽にご相談ください。

補足

土地建物の共有持分は早めに解消しましょう。
[[http://sky.geocities.yahoo.co.jp/gl/caetlafiifa/view/20070821/1187660675]]

評価・お礼

らびっとさん

ご回答ありがとうございました。
親族との話し合いがもめた場合、
第3者に間に入ってもらい対応してもらおうと思います。

また問題が生じた場合、相談させていただきたく思います。

ありがとうございました。

回答専門家

佐々木 保幸
佐々木 保幸
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質問者

らびっとさん

持分による家賃について

2007/08/17 23:03 固定リンク

ご回答ありがとうございます。
再質問させていただきたいことがあり
書き込ませていただきました。

上述のような権利の持分で賃貸契約をした場合、
家賃は家屋の持分で、それとも家屋・土地合わせた持分で案分されるのでしょうか?

また、私が母からの許可でその家屋に無賃で住んだ場合でも
親族に賃料を支払う義務は生じるのでしょうか?

再度ご回答いただければ幸いです。
 

らびっとさん (大阪府/27歳/男性)

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