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借地契約が終了する建物の処理

住宅・不動産 不動産売買 2013/02/19 14:16

私が所有している台東区浅草橋の家は死んだ両親より相続をして現在は倉庫的に使用しており現在は住んでいません。土地は借地で今年いっぱいで契約が終了します。
大家は更新をしないと言っております。建物は60年以上前の古い長屋で両側には大家が住んでいます。
大家は建物は取り壊し原状に回復はできないでしょうから中の荷物を処分して明け渡してくれればいいと言っていまして、建物の価値はもうないのであくまで謝礼として10万円を支払うと言います。
私としては幼い頃から両親と住んだ家をたかが10万円で取られるのは納得いきません。
もっと高額で買い取ってもらえるよう拒否はできますでしょうか?

nogucci39さん ( 東京都 / 男性 / 50歳 )

回答:1件

中石 輝

中石 輝
不動産業

1 good

借地権の相続に関して

2013/02/19 18:42 詳細リンク
(5.0)

借地等は個別要素が多くある非常に複雑な問題で、上記の情報のみでは具体的なお話をすることは難しいですが、あくまでも一般論として回答いたします。

建物の所有を目的として土地を借りている場合、土地の賃借人は「借地権」という権利を有しているとみなされます。
今回、建物を相続されたとのことですので、借地権も相続されたことになります。

借地権とは非常に大きな権利で、国税庁ホームページの路線価図 http://www.rosenka.nta.go.jp において、各路線の借地権割合を確認することができます。

台東区浅草橋近辺であれば、借地権割合はCの70%というところが多いでしょう。
借地権割合とは、土地価格100%のうち、借地権に対応する価格の割合のことですので、土地価格が1000万円だとすると700万円が借地権に対する価格ということになります。

借地権の存在する土地の所有者が持っている権利(=底地)は、残りの30%、上記でいうと300万円ということになります。

実際には
・建物の登記がしてあるか
・地代を支払っているか
といった点も問題となって参りますが、借地権が存在しているのであれば、10万円で買い取り…という提案は、借地権という権利の存在自体を分かっていない方の主張のように感じます。

土地の所有者(底地権者)側にも借地権の譲渡承諾に応じる、応じないという権利がありますので、実際の実務上では上記の借地権割合通りに借地権が取引されるわけではありませんが、土地の所有権価格の半分くらいは借地権の価格、となるのが一般的です。

実務では、
・借地権を底地権者に買い取ってもらう
・借地権のみを第3者に譲渡する
・底地権者と協力して、底地と借地権を同時に売却する(完全な所有権になる)
上記のような方法をとることが一般的です。

今回は建物が長屋で、その両側に大家さん住んでいる、とのことですので、より複雑な状況かとは思います。

この手の問題に詳しい人間は限られますが、その地元で長く不動産業を営んでいる不動産業者さんが一番詳しい場合が多いです。

本回答が多少なりともお役に立てば幸いです。


株式会社リード
中石 輝

補足

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不動産業
登記
土地価格
相続
不動産

評価・お礼

nogucci39さん

2013/02/20 14:23

中石様
非常にわかりやすいご説明誠にありがとうございます。
これから大家としっかり権利を主張して話会います。

中石 輝

中石 輝

2013/02/23 17:56

評価ありがとうございます。

大家さんとのお話し合いにおいて、私は「譲る心」が大切になってくると考えます。

確かに法律上では「借地権」が主張できますし、大家さん側でもいわゆる「正当事由」が無ければ借地権の更新を拒むことはできません。

しかし、建物を居住の用に利用されていない現状で、借地権の買い取りを強行に主張しすぎると、大家さん側も「それでは、地代を払い続けてください。」となりかねません。

利用していない建物は、将来的に考えると、様々なリスクや負担を発生させるものです。
行政によっては「空き家税」なるものを課けるところもあると聞きます。

ご質問者様、大家さんに利のある結論を得られることをお祈り申し上げます。


株式会社リード
中石 輝
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