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業者が買い取った元競売物件の購入について

住宅・不動産 不動産売買 2012/05/27 01:19

はじめまして。
今後もしくは将来的に、住宅の購入を検討しているものです。
元競売物件の購入に関して分からない点があったので教えていただきたく投稿いたしました。


住宅の購入に関しては、無理をして高額なものを購入するよりも、現在の生活水準を維持しつつ、家を購入することを目指しています。このような観点から考えると現在の家賃程度かそれ以下のものを購入したいと考えています。


住宅購入に関していろいろと調べてみると、競売物件だったものを購入して、権利関係などを整理した後に、中古住宅として販売をしている住宅業者があることを知りました。

購入するかどうかは別として、ほしいと思っていたエリアにこのようなビジネスを展開している業者から物件が売りに出されているのですが、購入するとすればなにか気をつけるべき点などがあるのでしょうか。ちなみに、この物件も元競売物件のようです。


現在の状況としては、築5年程度、売りに出されて半年以上経過している状態ですので、占有者がいているなどは考えにくいです。検討材料、あるいは今後の勉強のために、元競売物件を不動産業者から購入する際に気をつけたほうがいい点などがあれば教えていただけないでしょうか。

一番気になるのは購入後のトラブルなどありえるのか。ということと、なぜ競売になっているのかということが分かるのかということです。

よろしくお願いいたします。

toratoratoraさん ( 京都府 / 男性 / 29歳 )

回答:2件

木原 洋一

木原 洋一
不動産コンサルタント

3 good

任意売却での購入が確実でお得です

2012/05/27 10:51 詳細リンク
(5.0)

任意売却推進センターの木原と申します。
よろしくお願いします。

お話の内容を整理しますと
・債権者及び売主は1750万円の売却に合意している
・滞納税がある
・恐らく滞納管理費・修繕積立金もある?
・残留物がある条件売買?
・このままなら競売になるので不動産に依頼して入札する?
とこのようになるでしょうか。

まずはじめに任意売却と競売には大きな違いがあります。
任意売却は関係者全員(買主、売主、債権者、管理組合、税務局)の調整を
任意売却専門不動産業者が間に入り調整して、
関係者全員の合意を得て通常売買する仕組みです。

したがいまして、レインボーママ様は
1750万円の他に滞納管理費+滞納税+(残留物処理費用)を別途に用意すれば
このマンションを確実に購入することができます。

また、債権者によっては売買代金1750万円の中から
全額といかないまでも、
滞納管理費・滞納税・残留物処理費用も捻出してくれる可能性があります。
その分その他の費用が安く抑えられます。
これについては債権者との交渉になりますから、
任意売却専門不動産業者の腕の見せ所ですが、、、

実は任意売却はレインボーママ様だけでなく各関係者にとっても利点があります。
売主には、
債権者によっては引越し費用をだしてくれる場合があるのです。
競売ですと1円もでません。

債権者にとっては、
競売での処理よりも回収金額が多くなる可能性があることです。
又競売では裁判所から配当が支払われるまで数ヶ月かかります。
任意売却なら、売主の引越さえ出来れば決済時に直ぐに回収できます。
このことはマンション管理組合も同じです。
競売よりも早く滞納管理費を回収できるのです。

最後に税務局です。
これはほんとうにメリットが大きいのです。
滞納税の多くは固定資産税や健康保険税などのケースだと思いますが、
この種類の滞納税は競売での処理ですと債権者に配当された後に
余剰金があれば配当されるものです。
したがって競売での処理ですとほとんど徴収できないのが現状です。
税務局にとっては大喜びですね。

以上のような理由から
競売よりも確実でお得な任意売却でお話を進めていけばいいのではにでしょうか。
成功をお祈りいたします。

補足

任意売却推進センターライビックス住販
代表 木原洋一
http://www.livix-web.com/

問題
購入
京都府
納税
住宅ローン

評価・お礼

toratoratoraさん

2012/05/27 13:29

大変詳しく丁寧なご説明ありがとうございました。

競売物件となると素人には怖く感じられるので
そのあたりが整理できて安心できました。

今後の購入にあたり参考にさせていただきます。
またわからないことができた時は教えてください。
よろしくお願いします。

失礼いたします。

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藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

1 good

元競売物件の購入の件につきまして

2012/05/31 16:05 詳細リンク

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下、参考までに回答させていただきます。

【ご質問の件につきまして】

基本的には、他の専門家の方がおっしゃった通りです。

元競売物件も、またそれ以外の物件(通常、取引される中古住宅)も、ほとんど違いはありません。

>一番気になるのは購入後のトラブルなどありえるのか。

⇒特にないと思われます。

ただし、元の所有者と円満な解決ができなかった場合や、空き家などで、残置物を許可なくして処分した場合には、元所有者が何かしらのアクションを起こしてくる可能性はあります。ただ、そのような場合であっても、問題の当事者は、基本的には、あくまで元の所有者と不動産業者になりますので、この点の特段の心配は不要かと思います。

>なぜ競売になっているのかということが分かるのかということです。

⇒他の専門家のおっしゃる通り、謄本を見れば、分かることかと存じます。

【留意点】

>元競売物件を不動産業者から…(中略)…いただけないでしょうか。

⇒競売における最大の難点は、元所有者から、物件に係る詳細事情を聞き出すことができないということです。

不動産業者も確かに、不動産のプロではありますが、業者と言っても、ピンからキリまであります。必ずしも、物件のすべてについて、把握できる、また、熟知しているとは限りません。

また、競売の場合、裁判所側の執行官や不動産鑑定士が現地調査に来て、裁判所が、いわゆる3点セット(「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」)というものを作成するのでありますが、この調査は、物件にもよりますが、わずか10分弱で終わる簡単な調査です。

したがって、裁判所の調査に、詳細の情報を求めることも難しいでしょう。

この点、物件に実際に住んでいる所有者であれば、まさに住んでいるのでありますから、当然のことながら、物件の詳細を知っているわけでありますので、購入前に、所有者に逐一確認をして、物件に関して感じたことを確認することができます。

任意売却(住宅ローンを滞納して、任意に行う不動産売却のこと)のような場合であれば、こうしたリスクは回避できるのですが、競売の場合は、残念ながら、こうした難点があるのが実情です。

補足

【元競売会社に在籍していた私からの留意点】

実際に私が競売会社にいたとき、経験したケースですが…

競売の3点セットには、特段、留意点なるものの記載はなかったのでしたが、競売の物件を買い受ける前に、現地調査をして、近所に聞き込みをしたところ、事故が発生していたというケースが少なからずありました。

競売業者によっては、近所に聞き込みをしないというケースもありますので、この点は注意が必要でしょう。(※最近の競売業者は、聞き込みをしないところも多いようですね。)

もし購入前に、ご近所さんとお話しができるようであれば、この点に関しては、雑談がてら聞いてみると良いかとも考えます。(※現実には、なかなか難しいでしょうが…。)

【補足】

>現在の生活水準を維持しつつ、…(中略)…したいと考えています。

⇒このようなスタンスで、不動産を購入することは、とても大切なことだと考えます。

>現在の状況としては、築5年…(中略)…状態ですので

⇒恐らく、販売金額が高いか、もしくは、住宅需要の弾力性の乏しい地域であるかと考えられます。恐らく、競売の事情とは、直接的には、関係がないと思われます。

【総括】

任意売却という仕事柄、つい、競売のデメリットを書いてしまいましたが、実は、競売物件にも、良い点はたくさんあります。

業者売りの競売物件の場合、瑕疵担保責任が2年間つくので、雨漏り等があっても、不動産業者が直す責任があります。瑕疵担保責任のことについては、以下の記事も参考にどうぞ。
http://allabout.co.jp/gm/gc/25985/
http://profile.allabout.co.jp/ask/q-121103/

その他、リフォームがされていれば、自分でリフォームをする必要がありませんので、すぐに住めますね。

ぜひとも、競売物件のみならず、任意売却のような物件も含めて、様々な物件をご覧になり、素晴らしい住宅購入をしていただければと存じます。

回答になりましたでしょうか?

不動産コンサルタント藤原鉄平

任意売却|初めてのご相談は ⇒ http://fireworkers.jp/

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