住宅ローンの支払い方法と借り換えについて教えてください。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、ローンの借入額がかなり高額ではありますが、将来、売却を考えると購入時に自己資金はどの程度の額を支払われたのか気になるところです。
自己資金が過少ですと、売却の際に不動産市況によってはローン残高の方が売値より大きくなることもありますので…

で、金利選択は当然ながら変動金利ですが、ひとたび金利上昇になると返済額がグッと上がって厳しくなる可能性もあります。
当然、管理費、修繕積立金、駐車場代などの固定費をプラスしていくわけですから、家計に余裕もなくなってきます。
この点は注意しておく必要があります。

また、このマンションにはいつまで居住するかも考える必要があります。

３５年間、ご夫婦で７０歳近くまで住み続けると、今のローン金利での総返済額は約9,300万円、管理費等を月３万円とすると35年で1,260万円、２つ合わせると10,560万円という金額を支払うことになります。
ここに、金利上昇や修繕金の割増、管理費のアップを足しこむとかなりの額を支払うことになります。
こう計算すると、すごい金額ですごい買い物をしたことがわかります。


最悪のシナリオは金利上昇、消費税アップとなると、居住費に回せるコストを極力減らす方が増えます。
そうなると、不動産購入が全般的に控えられたり高額物件は売れなくなる場合もあります。

ですから、もし売却もお考えになる場合にはタイミングが重要でしょう。

家計と気持ちに余裕のある生活をされるのであれば、売却の想定、ローン借り換えなど色々な面での見直しは必要でしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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初めまして、こひーちゃん様。アイスビィの植森宏昌です。

文中にあります、無謀だったのでしょうか？についてですが、実際の家庭環境を見ていませんので正確にはお答えできませんが、数字だけ見れば少し厳しいと言えますね。
現状だけを考えれば、金利も低く、収入も安定しており、何とかやって行けてる状況かとは思いますが、今後の金利上昇やお子様の進学等のライフスタイルの変化に一瞬の内に厳しい状況に陥る様には感じます。

又、金利上昇に備えて、固定金利の切り替えについても、今の金利水準が低すぎますので固定金利の方が長い目で見れば良いとは思いますが、元々、固定金利の方が金利自体高いので、現状より負担が増えますので、より家計が苦しくなると思われます。

そうなってくると、１番、現実的な方法としては、言われてる様に繰上げ返済かも知れませんね。金額等についてはご自身のライフイベントに伴う必要資金をしっかりと見据え金額を決めて行くべきでしょうね。銀行に因っては、インターネットからなら少額の資金から手数料無しで返済できる所もあります。

もし、ご不明な点等がございましたら、弊社までいつでもご相談下さい。弊社には東京支社もございますので面談にて対応させて頂けると思います。

こひーちゃんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『特にお伺いしたいのは、．．．無謀だったのでしょうか？』
につきまして、

こひーちゃんご夫妻のふたり合わせた手取り月収金額を６０万円とした場合、
ボーナス返済分も毎月の返済分に戻した場合のローン負担割合は、
３７．５％ほどとなりますので、

相当に高い水準になってしまっています。

尚、こひーちゃんさんのご主人様の収入も高額となりますので、
決して返済していくことが出来ないということにはなりませんが、
住宅ローン負担で家計が圧迫される水準となります。

特に、今後お子さまの教育資金負担が増加していく時期を迎えた時や、
変動金利ということもあり、
今後ローン金利が上昇した場合には、
借入金額が多い分、
毎月の返済額の増加額も決して少ない金額では済まないと思われます。

『金利上昇に備えて、固定金利の切り替える場合、
返済額と返済計画事態はどうなるのでしょうか？』
につきまして、

こひーちゃんさんの場合、
現在利用している変動金利でも、
手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合が、３７．５％ほど担っていますので、
これから固定金利に借り換えを行った場合、
固定金利の方がローン金利が高くなる分、
手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合が上昇してしまうことになります。

『住宅減税の対象ということを踏まえつつ．．．繰り上げ返済をするならば、まず幾らくらい返すのが有効でしょうか？』
につきまして、

繰り上げ返済を行うのでしたら、
繰り上げ返済に充てる資金につきましては、
多いに越したことはありません。

今後、３年程度で予定しているライフイベント資金を考慮したうえで、
返済資金を確定するとよろしいと考えます。

尚、繰り上げ返済資金につきましては、
原則として借入元本に充当され、
それに対応するローン利息をそっくりそのまま差し引くことができます。

そして、毎月の返済額につきましては、
返済当初も後からも同額でも、
返済当初の方が毎月の返済額に占めるローン利息の割合が高くなっていますので、
その効果も大きくなります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

ファイナンシャルプランナーの山田と申します。

今抱えている不安は、
将来のキャッシュフロー（お金の収支）が漠然としていることに
起因しているように感じます。

この不安の解消には、
現状のまま進んだ場合のキャッシュフローをまず見積もること。
そして、
・住宅ローンの繰上返済
・教育費用の貯蓄
・老後資金の確保
・無駄な支出の削除
これらに対して対策を立て、
対策後のキャッシュフローを再度見積もる。
このような作業をした上で、
現在の住宅ローンが過大であるか否かを検討されてはいかがでしょうか。

住宅ローンは手取収入の25％以内が安全圏といわれています。
しかしこれはあくまで一般論です。
各ご家庭の実情を基に点検されるべきです。

繰上返済についてのご質問ですが、
繰上返済は教育費との兼ね合いが重要です。
まずは教育費のための貯蓄を確保したうえで、
可能な繰上返済プランを考えましょう。

固定金利への借換えについては、
金利タイプや金融機関の選択、
借換え後の家計への影響や家計の改善等を踏まえ、
総合的に検討する必要があります。

これら作業を効率的に進めるため、
一度お近くのファイナンシャルプランナーにご相談されることをお勧めします。

山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡