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贈与税の住宅取得資金非課税制度を使った際の持分

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/07/28 11:28

新築一戸建てを購入するに当たり、妻の父が1,000万円を資金援助してくれることになりました。
このHPでも度々照会されている「贈与税の住宅取得資金非課税制度」を活用する予定ですが、土地と家屋の名義の持分について分からないことがあるので教えていただければ幸いです。
なお、自分(夫)の年収は650万円、妻は専業主婦で年収0円、今後もフルタイムで働く予定はありません。(夫婦とも40代前半です。)


<購入物件の概要>
・土地 890万円
・家屋 2,200万円(長期優良住宅・オール電化・太陽光発電)
・諸経費 200万円
・土地の完成予定 平成23年9月末
・家屋の完成予定 平成24年1月末
・頭金を援助の1,000万円と自分の貯蓄から90万円
・2,200万円をフラット35Sで、夫単独名義の20年ローンの予定
・土地の業者と建物の業者は別ですが、土地が完成したらすぐ家屋を建てる契約のため、見積りには土地代も入っています(契約は別々に済ませております)。


<質問1>
1,000万円が既に妻の口座に振込まれています。
この1,000万円の使い方ですが、
・800万円を土地代に充て、残り200万円を家屋の頭金にする
(土地代の残り90万円は貯蓄分を充てる)
・土地の名義は夫1/10、妻9/10とする
・家屋の名義は夫9/10、妻1/10とする

と言うことで、贈与税の非課税制度を使う上で問題ありませんでしょうか?
税務署に確認したところ、担当者によって「問題ない」と言う方と、「問題があるかも知れない」と言う方があり、不安になっております。
租税特措法を読んでも、いいような悪いような曖昧なニュアンスなので判断がつきません。
もし問題があるとすれば、どのようにするのがいいでしょうか?

<質問2>
上記で問題ない場合、妻はいつ確定申告すればいいのでしょうか?
10月に土地代を支払うので来年の申告?それとも建物の完成が来年なので、再来年の申告でしょうか?

<質問3>
質問1の持分で、住宅ローン減税を受けるにあたり、何か問題や、気をつけなければならない点などありますでしょうか?
また、もし妻がフルタイムで働くようになった場合、どの程度住宅ローン減税を受けられるのでしょうか?


以上3点について、ご指導よろしくお願いいたします。

ほえほえさん ( 山口県 / 男性 / 42歳 )

回答:1件

上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

- good

ご質問の件、出来る範囲でお答えします。

2011/07/28 14:47 詳細リンク
(3.0)

ほえほえさんへ

こんにちは。山口県のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

質問1~3について、気付いたことをお話いたします。
個別に深く踏み込んだ相談内容ですので、こちらから具体的な答えを出すよりも、ほえほえさんがこれから税理士などの専門家を使うにあたっての指針となるような話を心がけたいと存じます。お気持ちに沿わない部分もあるかもしれませんが、何卒ご容赦ください。

・住宅資金等贈与の非課税枠はすべて使い切らないといけないわけではありません。通常の贈与税非課税枠(110万円)は別途ありますので、通常の非課税枠もうまく使うのも一つの方法です。

・家屋で奥様の持分を作ると、奥様が債務を負担する割合(連帯債務割合)をどうするかを決める必要があります(借入金額>=工事請負金額等)。税法上など他の面で問題がなければ、ほえほえさんの家屋持分が100%のほうがすっきりすると思われます。

・住宅ローン減税の割合は、購入時に決めた債務負担割合がそのまま減税終了時まで続きます。ご主人の債務負担割合が100%であれば、住宅ローン減税の恩恵を受けるのはご主人のみとなります。

・住宅資金の贈与についてですが、ご相談の内容のとおりだと来年3月15日までに申告することになります。これに対して、住宅ローン減税は、居住した年から始まり、金額は年末の借入残高の1%(または1.2%)となります。

・税務署の場合、住宅ローン減税は所得税担当、住宅資金贈与は資産税担当、と窓口が分かれます。わずらわしさを感じる場合、ハウスメーカーなどが紹介する税理士に相談するのも一つの方法と思われます。

気になることなどございましたら、お聞かせください。
上津原マネークリニック
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

山口県
税理士
ファイナンシャルプランナー
住宅資金
住宅ローン

評価・お礼

ほえほえさん

2011/07/28 16:58

早速の御回答ありがとうございました。

>税法上など他の面で問題がなければ、ほえほえさんの家屋持分が100%のほうがすっきりすると思われます。

との回答をいただきましたが、贈与税の住宅取得資金非課税制度は主に住宅の建築に対する特例ですよね?
御回答いただいたとおりに、今回の事例で1,000万円のうち非課税枠の110万円を差し引き、890万円全額を土地代に充てただけでは特例が使えないのでは?
土地の支払いが先で、建物の支払いが後になる今回のケースで、1,000万円を土地代800万円と建物代200万円に分けても贈与税の住宅取得資金非課税制度が使えますか?
その際の持分比率は上記で問題ないですか?

上津原 章

2011/07/28 18:01

ほえほえさんへ

ご評価いただきありがとうございます。

贈与税の住宅取得資金非課税制度はおっしゃるとおりですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
3 住宅取得等資金の範囲 にもありますように、新築住宅の建築と同時に行われる土地の取得も含まれることになります。

土地を先に取得される場合も、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503_qa.htm
贈与資金を住宅建築のための土地の取得の対価に充てた場合
の例に当てはまれば、適用は可能と思われます。

ここまでのところはお話できるのですが、個別に最終的な答えを出すため深くお話をする場合は、私が対応する場合も税理士などの専門家の力を借りております。

持分についてどうしても悩まれる場合、直接対面されるハウスメーカーと一緒に動かれる税理士や司法書士に相談されることをお勧めいたします。

回答専門家

上津原 章
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