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フラット35の融資までの流れ

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/05/21 10:49

フラット35の融資になるまでの流れを知りたいです。
ひょんなことから2件の不動産屋さんにお世話になる事になってしまっています。

1件目の不動産屋さんは、フラット35の事前審査では承認と猶予、不承認があると聞きました。
承認は90%OKで、猶予は70%程度OK とのことでした。
リストラに合い、勤続年数が少ない事と、雇用形態が正社員でないため、心配していましたが、やはり事前審査では猶予であったとの事でした。

2件目の不動産屋さんにその話をしたところ、フラット35の仮申請をしてOKまったはNG以外に聞いたことが無いと言われました。
来週、仮申請を出すために書類の準備はしていますが、その前に銀行の方に話を聞いてもらったたところ、正社員ではないけれど、実質の社員と同等の待遇で年収からも問題ないと銀行の方も言っていましたと聞きました。

この場合1件目の不動産屋さんの話はどのとうに理解をすればいいのでしょうか。
現在、希望に沿う中古マンションも出てきましたので購入を前向きに検討しています。
わかりやすく教えてください。
よろしくお願いします。

cyamaさん ( 神奈川県 / 女性 / 44歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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フラット35の事前審査の結果について

2011/05/21 22:43 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

フラット35の事前審査については、
その受付機関によって返答は異なります。

例えば、SBIモーゲージの事前審査の場合
「承認」、「留保」、「否認」と返答に3種類あります。

事前審査で「承認」の場合、住宅支援機構の
審査でも落ちることはまずないと思います。
ただ、実際に「承認」とでるケースは
それほど多くありません。
多くの場合は「留保」となります。
「留保」の返答は、
個人信用情報には問題がなく、
一応形式上はフラット35の審査基準を
満たしているものの、勤続年数が少ない等々の
なんらかの懸念材料がある状況を意味しています。

今までの経験上は、事前審査で「留保」であれば、
だいたい本審査でもOKでした。

しかし、最近では形式上フラット35の型にはまっていても
住宅支援機構の本審査で総合的な判断の結果、
否認されるケースが出てきました。

特に勤続年数の短い方、年収の低い方(300万円以下など)には
厳しくなってきています。


ちなみに、都市銀行がフラット35を受ける付ける場合には、
事前審査という仕組み自体がありません。
すべて本審査となります。そして、その返答は、
OKかNGの二者択一の結果となります。

フラット35については、
事前審査を行っている受付機関と行っていない受付機関、
また、事前審査の返答も2通りの場合(承認、否認)と
の3通りの場合があります。
(個信は大丈夫だけど本審査をやってみないとわからないと
いう承認と否認の間のステータス)

1件目の不動産屋さんの言い方では返答が必ず3通りに
なるように聞こえるので言葉足らずだと思います。
また、2件目の不動産屋さんは、都市銀行等のフラット35ばかりで
事前審査があるフラット35を取り扱った経験がないのではと
推察されます。

いろいろな不動産屋さんがいるのが事実ですが、
ぜひ、正確な知識を身に付けて、
マイホームの実現にむけて頑張ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

銀行
情報
不動産
審査
フラット35

評価・お礼

cyamaさん

2011/05/26 12:38

わかりやすく教えてくださりありがとうございました。
不動産屋さんのお話がやっと理解できたように思います。
ローンについてもう少し勉強します。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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宮嵜 勝己 専門家

宮嵜 勝己
ファイナンシャルプランナー

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フラット35の審査の流れ

2011/05/21 23:04 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
住宅ローンプランナーの宮嵜です。

フラット35の仕組みについて説明いたします。なお、一般の方にわかりやすく「簡略的」に申し上げますので実際の用語とは違っております。また、私の経験則も含まれておりますので正確でない部分が含まれているかもしれません。予めご了承ください。最終的な判断はご自身でお願いします。

さて。
フラット35の審査の流れは
(1)フラット35提携金融機関の審査(自主的なローン審査)
(2)住宅金融支援機構の審査(買取の承認審査)
の2段階になっています。

フラット35の提携金融機関は、あくまでも自分の判断で住宅ローン貸付の判断をして、その貸付契約を住宅金融支援機構に買い取ってもらうのが前提です。しかし、もしも買い取ってもらえないと自分でリスクを抱えることになってしまいます。
そこで。
金融機関によっては、まず自主審査(事前審査・仮審査など)で住宅金融支援機構が買い取ってくれそうな案件かどうかを判断し、買取がいけそうなら事前審査を「承認」して正式審査に進んでもらい、その書類を住宅金融支援機構に買取審査をして「買取承認」がでればローンを契約・実行する、という流れで審査を行っているところもあります。
この場合、事前審査等で「承認」になっても正式審査で「不承認」になるケースがあります。この審査の流れの場合だと、フラット35以外の住宅ローンにくらべて最終的に「不承認」になる割合は少し高めといわざるをえないでしょう。
承認と不承認どちらともいえないケースでは、「保留」とか「猶予」などの審査結果通知をして、さらに詳しい資料を提出をもとめ、少しでも「買取承認」の率をあげるように工夫をする金融機関もあります(今回の金融機関がそうなのかはわかりません)。
心配であれば、実際の事前承認に対する買取承認の率を聞いてみると判断の参考になるかもしれません。フラット35の場合、一度住宅金融支援機構で買取不承認をされてしまうと一定期間フラット35の買取申請ができません。なるべく承認率の高いところにお願いするほうが安心かと思います。
どの金融機関申し込むか十分にご検討ください。

以上、参考になれば幸いです。

FP-Japan
宮嵜 勝己

審査
住宅ローン
ローン審査
フラット35

評価・お礼

cyamaさん

2011/05/26 12:42

ありがとうございました。
フラッと35で不承認が出てしまうと一定期間の申請ができなくなる事を知りませんでした。
不動産屋さんと十分に相談するようにします。

回答専門家

宮嵜 勝己
宮嵜 勝己
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
有限会社桃太郎総合保険 住宅ローンプランナー
03-3517-1501
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