借り換えをしたいのに・・・。 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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借り換えをしたいのに・・・。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/10/05 03:51

15年前にマンションを3860万で購入。
借り入れは
公庫一般貸付にて1640万 4.2%
公庫特別貸付にて1200万 4.4%
関東年金一般貸付 240万 4.4% の計3080万
当時は家内との合算収入でこれだけの借り入れが出来ました。

返済も滞らずここまで来ましたが、今のこの低金利の時代にこの返済が馬鹿らしいのと、子供も生まれて将来の物入りの為にも
借り換えをしたいと思い、数行の銀行へ相談をしましたが
審査が通りません。

今現在の残債2430万
4年前に転職をして現在の年収が500万なのですが、

・返済比率が高い。
・担保評価額が1500万程度しかない。
・抵当権第一位が公庫にある。
等の理由で断り続きです。

4年前までは自営業で収入は不安定でしたが今は会社員でまず潰れる心配のない会社です。
現在41歳です。

このままあと20年この金利のまま返し続けなくてはいけないのでしょうか?
仮に損してでもマンションを売却して1000万程度の中古マンションを購入してローンを組みなおしたほうが良いでしょうか?

若い頃、無知で不動産屋の言うがままに購入したことを少し悔やむ今日この頃です。

anerokuさん ( 千葉県 / 男性 / 41歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

借り換えの件

2009/10/05 08:54 詳細リンク
(1.0)

anerokuさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『このままあど20年この金利のまま返し続けなくてはいけないのでしょうか?』につきまして、4年前に転職をしているということですから、勤続年数のうえでは特に問題はないようです。

・例えば、住宅ローンの審査金利4.0%・20年返済とした場合の年収金額に占める住宅ローンの負担割合は35%を超えてしまっています。
・また、担保評価額が1,500万円ということですから、借入限度額も1,500万円までとなってしまいます。

よって、今後繰り上げ返済を何度か行っていただき、借り入れ元本を1,500万円以下にしていけば、借り換えも可能になるものと思われます。

なお、損失を出してまで中古マンションに住み替えることはお勧めできかねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

anerokuさんへ

お返事をいただきありがとうございました。

これからもわからないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

anerokuさん

ありがとうございました。

繰り上げ返済ぐらいしか方法がないというのが悲しい話ですね。
地道に頑張ります。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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借り換えについて

2009/10/05 10:09 詳細リンク
(1.0)

おはようございます。

ご質問の件ですが、担保価値が1500万円で残債が2430万円ですと借り換えは難しいと思われます。
売却して中古マンションを購入することについては、より快適な暮らしが可能になるならばいいと思います。ただし、売却時に債務が残るようであれば残債は通常は一括返済になりますので現状の預貯金額により判断となります。

株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

評価・お礼

anerokuさん

ありがとうございました。

今の現状を変えたいのが目的で質問をしました。
得策はあまりないものですね。

回答専門家

辻畑 憲男
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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

相場が高い時期に取得した不動産

2009/10/05 12:58 詳細リンク
(3.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

15年〜20年前くらいに新築マンションを購入された方は、
「aneroku」さんと同じ状況で、非常に困っています。

住宅ローンの借り替えも担保割れで、実質的にできないので、
このままずっとマンションを保有するのか、
損を出して売却するかのどちらかになると思います。

弊社がメインとしている横浜市旭区・瀬谷区のマンションでも、
15年〜20年くらい前に新築で購入したマンションの現在相場は、
購入当時の3分の1くらいになってしまっています。

対象マンションの現在の実売価格がいくらになりそうかは
分かりませんが、実際に売れた金額と現在のローン残債3080万円
でローン残債の方が大きい場合には、差額分の自己資金の
投入が必要となってしまいます。

現在の保有マンションの売買相場が、
今後どのように推移していくのか確認してみてください。
基本的には、マンションの価格は、建物の減価償却とともに
下がっていきますが、特定のエリアによっては、
中古マンションでも値が上がる可能性を持っています。

仮に、今後も相場としては下がり続けるエリアで、
現時点での毎月支払が厳しいのであれば、
損を出したとしても売却した方が良いのではと思います。

逆に、もう少し保有して、多少なりともマンションの売却価格
の改善が見られそうであれば、しばらく現状のまま
保有していくのが良いと思われます。

特定の不動産の話ではなくて、15年〜20年前に購入された方は、
不動産相場がバブルだったため、「aneroku」さんと同じ
状況になってしまっています。
なんとか、うまく解決されることを願っております。

評価・お礼

anerokuさん

丁寧なアドバイス、ありがとうございました。

マンションを売却する方向で考えていこうと思いますが
どちらにしても厳しいのですね。
頑張っていこうと思いますが、それだけ大勢の人が悩んでいらっしゃるのであれば、金融サイドの融通があっても良さそうなものですよね・・・。

間取りも広く、頭金も無しに新築が買える時代だからこそ不条理を感じずにいられません。

愚痴っても始まらないので、家族のために更に頑張ります。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
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