借り換えをしたいのに・・・。

おはようございます。

ご質問の件ですが、担保価値が1500万円で残債が2430万円ですと借り換えは難しいと思われます。
売却して中古マンションを購入することについては、より快適な暮らしが可能になるならばいいと思います。ただし、売却時に債務が残るようであれば残債は通常は一括返済になりますので現状の預貯金額により判断となります。

株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

15年〜20年前くらいに新築マンションを購入された方は、
「aneroku」さんと同じ状況で、非常に困っています。

住宅ローンの借り替えも担保割れで、実質的にできないので、
このままずっとマンションを保有するのか、
損を出して売却するかのどちらかになると思います。

弊社がメインとしている横浜市旭区・瀬谷区のマンションでも、
15年〜20年くらい前に新築で購入したマンションの現在相場は、
購入当時の3分の1くらいになってしまっています。

対象マンションの現在の実売価格がいくらになりそうかは
分かりませんが、実際に売れた金額と現在のローン残債3080万円
でローン残債の方が大きい場合には、差額分の自己資金の
投入が必要となってしまいます。

現在の保有マンションの売買相場が、
今後どのように推移していくのか確認してみてください。
基本的には、マンションの価格は、建物の減価償却とともに
下がっていきますが、特定のエリアによっては、
中古マンションでも値が上がる可能性を持っています。

仮に、今後も相場としては下がり続けるエリアで、
現時点での毎月支払が厳しいのであれば、
損を出したとしても売却した方が良いのではと思います。

逆に、もう少し保有して、多少なりともマンションの売却価格
の改善が見られそうであれば、しばらく現状のまま
保有していくのが良いと思われます。

特定の不動産の話ではなくて、15年〜20年前に購入された方は、
不動産相場がバブルだったため、「aneroku」さんと同じ
状況になってしまっています。
なんとか、うまく解決されることを願っております。

anerokuさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『このままあど20年この金利のまま返し続けなくてはいけないのでしょうか?』につきまして、4年前に転職をしているということですから、勤続年数のうえでは特に問題はないようです。

・例えば、住宅ローンの審査金利4.0%・20年返済とした場合の年収金額に占める住宅ローンの負担割合は35%を超えてしまっています。
・また、担保評価額が1,500万円ということですから、借入限度額も1,500万円までとなってしまいます。

よって、今後繰り上げ返済を何度か行っていただき、借り入れ元本を1,500万円以下にしていけば、借り換えも可能になるものと思われます。

なお、損失を出してまで中古マンションに住み替えることはお勧めできかねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄