住宅ローンの審査について（賃貸併用）

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

住宅ローンは、原則として自己居住用の不動産に対する融資です。
持ち家政策を推進している日本国としては、
金利が低く設定されています。

住宅ローンの金利で不動産投資ができればと
考える方がいらっしゃいますが、
「現状100％収益物件」で住宅ローンを活用することは
難しいと思われます。

まず、住宅ローンの対象とするには、
謄本の表題部での建物の種類を「居宅」等にしなければなりません。
中古アパートの場合、種類が「共同住宅」になっている思われます。
表題部の変更は、土地家屋調査士に依頼をします。
原則として、「居宅」に変更するには、当然、実態として
共同住宅ではなくて「居宅」となっていなければなりません。
仮に土地家屋調査士がその依頼を受けたとしても、
登記官が現場を確認した際に、実態が共同住宅であれば
「居宅」への変更は否認される可能性が高いと思います。
「居宅」等にならなければ、金融機関は住宅ローンの融資を行いません。

また、仮に謄本について「居宅」への変更ができたとしても、
金融機関へ間取り図を提出した際にその説明をしなければなりません。
特殊な間取りとなるので、おそらくそのタイミングで
金融機関の担当者は現地を確認しに行くと思います。
そこで、賃貸にでているのが分かると
住宅ローンでの融資はできなくなります。

仮に、アパートの半分が空き室であれば、
リフォームの見積もり等を提出して、
金融機関を説得する方法があるかもしれません。

しかし、現状で100％収益物件であれば、
住宅ローンを使用することは無理だと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

３２ｃｌｕｂｍａｎさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『このようなケースでも、
住宅ローンとして融資してもらえる可能性はあるのでしょうか。』
につきまして、

住宅ローン融資に当たりましては、
自らか購入後、
速やかに居住することが融資のための要件のひとつとなります。

また、住宅ローン融資とみなされるためには、
収益部分がある場合、
面積の５０％以上が居住の用に供されていないと、
居住用物件とはみなされず、
住宅ローン融資は難しかったと思います。

よって、住宅ローンの適用を受けるためには、
一部借家人の方には、
代わりの賃貸物件を用意するなどして、
立ち退いたもらったうえで、
リフォーム費用と合わせて、
住宅ローン融資の申請を行うことになると考えます。

尚、賃借人の方の立ち退き交渉に当たっては、
仲介をしている不動産屋さんに依頼することになると思われますが、
賃借人の方につきましては、
３２ｃｌｕｂｍａｎさんの都合で立ち退いてもらうことになりますし、
また、借地借家法で手厚く保護されていますので、
それなりの費用がかかってしまうものと思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄