この物件についてはやめた方が良いのではと思います。 - 真山 英二 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。
真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

この物件についてはやめた方が良いのではと思います。

2011/03/19 12:06
(
5.0
)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

ご相談の内容、整理された文面より、「ha3533」さんは頭脳明晰で
とてもしっかりしている方だと思います。
したがって、大変厳しい言葉になってしまいますが敢えて言わせてください。

不動産投資は一つの事業として考えてください。
ある投資期間を想定し、資本を投下して物件を取得します。
賃貸に出して収入をあげます。
物件を売却して、投資期間中の収益を確定します。
つまり、キャピタルゲインもしくはキャピタルロスと
インカムゲインを合計し、現在価値に割り戻して、
プラスになるのかどうかを判断すべきです。

新築物件の賃料には、新築プレミアがついています。
一度、退去者がでると、つぎの募集賃料は相場賃料となるため、
2年後のサブリース更新の際に賃料値下げの交渉をされる可能性が
高いと思います。仮に、月額1万円の値下となった時点で、
インカムゲインがマイナスになってしまいます。

さらに、年間10万円程度のプラスだけだと、
なんらかの修理代等が発生した時に
それだけでマイナスになる可能性もあります。

新築時の賃料で、収支がほぼトントンの場合、
長く持っていると収支がまずマイナスになります。

また、実際に売却をするかどうかは別として、
売却価格を想定しておく必要があります。
今回の物件は、主に投資用なので、
不動産投資的な観点から売却価格を想定します。

仮に、賃料が9万円だとしても、
管理費、修繕積立金等の1.5万円を差し引いた実質賃料は、
7.5万円程度となり、年間収入で90万円です。

実質利回を10%で探している投資家は、
年間収入を利回りで割り戻して、
この物件の価格を900万円と査定します。
通常の不動産投資家は、実質利回りで6%~10%くらいを
望むことが多いのではと思います。

したがって、今回、特殊な事情がなければ
インカムゲインでマイナスになる可能性があり、
かつキャピタルゲインでも大幅なマイナスが計上されるため
とても不動産投資として成り立つものではないと思います。

前回のバブル期で不動産投資に失敗した人の多くは、
収支がトントンでも節税になるから、
将来的には資産になるかたといったセールストークに
引っかかってしましました。

きちんと事業として成り立つのかどうかを判断基準としてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

事業
値下げ
期間
不動産投資
賃貸

評価・お礼

ha3533 さん

2011/03/19 22:22

真山様
早々のご助言ありがとうございました。
大きな儲けはなくとも将来的に安定した一定額が入ればと思い、個人的に色々と研究したのですが、専門家の意見を聞くにつけ、浅知恵だったと痛感しております。
現状、銀行ローン(金消契約)及び登記前なのですが、この時点での解約は違約金等を伴うものになるのでしょうか?売主との売買契約済の状態です。手付金程度のペナルティではすまない状況と考えますが、再度、ご助言を賜れればと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

(現在のポイント:5pt このQ&Aは、役に立った!

この回答の相談

はじめての不動産投資

マネー 不動産投資・物件管理 2011/03/18 21:24

1.個人では以下の条件での物件取得、資産運用は悪くないと思い
 投資を決めたのですが専門家の皆様から今後の改善点や良い運用
 にしていく方策等ご意見や助言を賜りたく存じます。
2.今回のサブリース家… [続きを読む]

ha3533さん (東京都/40歳/男性)

このQ&Aの回答

マンション投資について 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2011/03/19 02:44

このQ&Aに類似したQ&A

初心者。不動産投資を始めるべきでしょうか? manbeさん  2011-10-17 20:45 回答5件
新築区分マンションの運用方法について eneloopyさん  2015-11-08 16:50 回答4件
賃貸中一戸建て収益物件について araaraさん  2012-10-13 10:59 回答3件
新築マンション投資のリスクについて tosi0720さん  2015-10-22 23:38 回答4件